예를 들어, 토지근저당 설정일이 2000년 2월 10일이고 건물근저당 설정일이 2002년 5월 15일인 경우에 임차인 갑이 보증금 4000만원을 2001년 6월 16일 전입신고를 했다면 임차인 갑은 경락자인 매수자에게 대항력이 있다. 왜냐하면 민법 제99조 1항에 토지와 정착물은 별개의 부동산이므로 우리가 판단하는 것은 토지 임대차상의 대항력을 따지는 것이 아니고, 주택임대차상의 대항력을 따지는 것이기 때문이다. 비록 임차인 갑은 토지근저당 설정일 보다는 늦더라도 건물근저당 설정일보다는 빠르므로 대항력이 있는 임차인이 된다. 따라서 매수자가 보증금을 인수하여야 한다. 그래서 이러한 단독이나 다가구주택을 낙찰 받으려면 중요한 것은 임대차관계를 파악하는 것이 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본..
부동산경매의 물건조사분석론 1. 물건분석의 중요성 경매는 이미 변제기가 도래한 채무에 대해서 채무자가 채무변제의 의무를 이해하지 아니할 때 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무자(또는 보증인) 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관업이 강제로 관할법원에 요청하는 것이다. 이러한 경매에느 임의경매와 강제경매가 있는데, 임의경매는 저당권 등의 담보물권에 기해 신청하는 것으로, 강제경매와는 달리 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 업이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다. 그러나, 강제경매는 부동산소유자를 채무자(연대보증인. 일반보증인 포함)로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행근원(확정판결. 집행력 있는 공증증서 등)에 기해 신청하는 경매를 말한다. 그런데 2005년 8.31부동산대책 ..