부동산경매의 물건조사분석론 26.임의경매와 강제경매 비율~30.유치권

26. 임의경매와 강제경매의 비율

법원행정처에 의하면 2003년 경매신청 건수 중 담보권 실행을 위한 임의경매가 77%이고 채권자의 집행권원으로 진해하는 강제경매(판결문, 공정증서, 지급명령, 화해조서)가 23%이었다.

27. 경매시장의 흐름은 낙찰가율, 입찰 경쟁률, 낙찰률로 파악하라.

① 낙찰가율은 최초 감정가격을 낙찰가격으로 나눈 비율로, 아파트의 낙찰가율이 연립이나 다세대보다 높다.

② 입찰경쟁률은 경기가 침체되면, 낙찰가율보다 입찰경쟁률이 먼저 떨어지고 후에 낙찰가율이 떨어진다.

③ 낙찰률은 경매당일 입찰에 부쳐진 전체 물건 중에서 실제로 매각된 비율로 낙찰률이 40%이상이면 과열시장으로 볼 수 있고, 20%대이면 위축된 시장으로 볼 수 있다. 그리고 신규 유입물건의 수를 가지고도 경기를 알 수 있다.

28. 아파트와 토지시장의 위험률과 수익율이 변하고 있다.

원래 아파트시장은 저위험, 저수익의 상품이고, 토지시장은 고위험, 고수익의 상품이었으나, 아파트는 투기바람으로 저위험, 고수익으로 바뀌어 버렸고, 토지는 충청권의 신행정수도, 혁신도시, 기업도시의 바람으로 저위험, 고수익으로 바뀌었다. 그러나, 아파트의 경우 강남의 재건축으로부터 불기 시작한 투기바람은 상당한 버블(약 20%)을 가지고 있기에 앞으로 상당한 거품이 빠지는 고통의 터널을 지나야할 것이다.

왜냐하면 부동산의 가격 발생요인 중에서 중요한 것이 상대적인 희소성인데, 이 희소성이 앞으로는 강남을 대체할 수 있는 판교와 같은 신도시 개발과 강북의 고층 주상복합아파트 건축허가 허용 등으로 상대적인 희소성이 많이 희석이 되기 때문이다. 또 토지시장이 저위험, 고수익으로 바뀐 것은 일종의 '착시현상'으로 볼 수 있는데, 앞으로 신행정도시, 혁신도시, 기업도시의 허상이 꺼지면 그 충격을 흡수할 만한 장치가 없는 것이 문제이다. 그러나 아파트는 실수요자가 있는 시장이기에 전세라도 놓을 수 있지만, 토지는 불황에는 약한 부동산이기에 투자한 자금이 묶일 수밖에 없다. 거기에다 개발정보만 믿고 타인자본을 얻어 투자한 경우에는 치명타가 될 수도 있다. 상가나 아파트는 사용수익이 나오기에 타인자본으로 투자를 해도 이자를 감당할 수 있지만 토지는 보유에서 오는 수익이 거의 발생하지 않기에 토지투자는 반드시 여유자금으로 해야 한다.

29. 무허가(미등기, 불법)건물이 있는 경우의 고수익 포인트

보존등기가 되어 있지 않은 무허가(미등기,불법)건물이더라도 임차인들은 주택임대차보호법에 의해 대항력이 인정된다. 임차인들은 소액에 해당되면 최우선배당, 확정일자가 있으면 순위배당에 참가하면 된다. 그리고 '법정지상권성립여지 있는 물건'에 입찰하는 진짜 의도는 차후에 건물을 싸게 취득하려는 것이기 때문에 채무자가 채무면탈을 목적으로 보존등기를 미루고 있다면 문제가 없지만, 건축법 위반이나 허가면적 초과나 기타 민원사항이면 보존등기가 불가능할 수도 있기에 해당관청에 확인해 봐야 한다.

30. 유치권이 있는 건물의 고수익 포인트

유치권의 경우 가짜유치권이 생각보다 많기 때문에 허위사실만 파악하면 큰 수익이 보장된다. 가짜 유치권을 찾아내려면 '유치권자와 채무자의 관계'를 먼저 파악해야 한다. 

대부분의 경매입찰자들이 두려워하는 것들 중에서 가장 어려운 것이 바로 유치권이다. 

그러나 비록 유치권을 처음 접하다 하더라도 접근하는 방법만 알면 크게 걱정할 필요는 없다. 우선 유치권권이 무엇인지도 아는 것도 중요하지만 유치권을 찾아내는 것이 중요하다.

경매공고를 보면 "유치권 성립여지 있음"이라고 기록되어 있는 것을 알 수 있다. 유치권이 있다 하더라도 가짜냄새가 나면 의심해보고 뒤져보면 의외의 수익을 볼 수 있다.

공인중개사 김씨는 유치권이 신고 되어 있어 3차례나 유찰된 D시의 삼성아파트를 발견했다. 김씨는 이 아파트에 신고된 유치권이 아파트 개조에 소요된 공사대금 채권임을 알 수 있었다.

그런데 김씨가 등기부등본을 보면서 이상한 점이 있었다. 대게 경매를 당하는 소유자들에게 공통된 점들이지만 등기부에 가압류, 전세권, 근저당, 압류 등이 아파트 가격보다 뤌씬 많아 그리 재산상태가 안 좋아 보였다. 왜냐하면 일반적으로 아파트의 대수선은 소유자의 재정상태가 좋을 때 하는 것이 일반적이기 때문이다. 또 유치권에서는 유치권자와 채무자사이의 관계가 중요한데, 자세히 알아보니 그들의 관계가 사촌사이였다.

김씨는 낙찰만 받는다면 향후 소송을 하여 충분히 승소할 수 있다고 확신하여 이 물건을 아무 경쟁자 없이 감정가 3억원의아파트를 반절가격인 1억5500만원에 매수하였다. 이후 김씨는 유치권자를 상대로 '불법거주에 따른 명도소송'을 제가하였는데, 법원은 "문제의 아파트가 경매에 들어갈 개연성이 충분히 있음에도 불구하고 아파트 대수선을 외상으로 공사하였다는 점은 신의칙에 반하므로 비록 실제로 공사가 진행되어 공사비용을 투입하였다 하더라도 허용되지 않는다'고 판시하였다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권에 관한 채권의 변제를 받을때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하는데, 이러한 유치권의 어려운 점은 외부에 잘 들어나지 않는다는 점이다. 우선 유치권이 있는 경우는 신축건물이나 개축건물에 관련된 경우가 많고, 다른 겨우는 상가나 주택에서 임차인이 목적부동산의 보존이나 개량을 위해서 지출한 비용을 근거로 유치권을 행사하는 경우이다.

그러나, 주의할 점은 토지만의 경매의 경우에 토지의 유치권을 주장하는 경우는 반드시 해당채권이 "토지에 관해 생긴 채권"이어야 한다. 경매목적 토지위에 짓고 있던 건축업자는 그 지상물 공사비를 가지고 토지에 유치권을 주장할 수 없기 때문이다.