부동산경매의 물건조사분석론 35. 권리금의 성격

35. 권리금의 성격

경매대상부동산을 매수하는데 있어서 상가의 권리금이 많은 부동산이 투자가치가 많고, 재임대를 하는 경우 오히려 명도에 도움이 될수도 있다.

그리고, 이러한 권리금은 임대인이 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행으로 되어있다. 즉, 통상적으로 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에게는 지급을 청구할 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 인정한다고 기재했다 하더라도, 임대차 종료시에 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 다만 임차인이 후에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 용인한 것으로 볼수 있고, 또한 임대인이 정당한 이유없이 명도를 요구하거나, 임대차계약의 갱신을 거절하고 타인에게 임대하면서 권리금을 받지 못하도록 하는 등 임창인의 권리금 회수의 기회를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석하는 것이 판례의 입장이다.(대법원 판례 2000.4.11, 200다4517호)

그리고 이러한 권리금이 있는 상가를 임대차할 경우에는 기존임차인에게는 권리금을 지불하기로 약정하고, 건물주인과는 임대차계약을 체결하는 것이 대부분인데, 만일 건물 주인이 종전과 다른 조건을 제시할 경우에는 새로운 임차인이 이미 권리금을 지불한 상태여서 낭패가 아닐 수 없다. 이러한 점을 감안하여 권리금을 지불하는 계약에서는 다음과 같은 단서조항을 두어야 피해를 줄일 수 있다. "본 임대차 계약이 변경될 경우에는 변경되는 부분은 양도인이 책임지기로 한다"

36. 어떤 상가에 투자할 것인가.

① 이제 우리나라도 부동산 투자 마인드도 단순한 시세차익에서 현금흐름을 중시하는 소득수익방식으로 바뀌고 있기에 위치 좋은 상가를 원하는 사람이 늘고 있다. 우량상가는 보통 연 수익률이 최소한 6%이상 이어야 한다.

② 우리나라는 다른 선진국에 비해 자영업자 비율이 약 30%로 5배 이상이 높다. 따라서 다른 나라보다 상가가 너무 많다. 공급과잉이다. 우량상가는 상권, 업종, 수익률이라는 3박자가 맞아야 한다.

③ 서울의 경우 권리금이 점포당 3000만원 이상이면 장사가 잘되는 편이다. 왜냐하면 그 근처의 평균 권리금이 있다는 이야기는 영업이 잘 된다고 볼수 있다.

④ 주5일근무제도의 실시로 도심지의 매출이 최소한 10% 이상은 줄었고 계속 줄 것으로 예상되므로 주택지 밀집상가가 좋다. 그러나 업무와 주거기능이 결합된 분당, 목동 등은 앞으로 더 나아질 것이다.

⑤ 상권분석에서 단순한 유동인구 보다 더 중요한 것은 유효수요를 가지고 있는 실제 구매역 수요 파악이 더 중요하다. 소득수준이 낮은 지역은 경기에 따라 변동이 심하기 때문이다.

⑥ 아파트단지내 상가는 안전성, 수익성, 환금성이 일반상가에 비해 높기에 꾸준히 인기를 끌고 있다. 단지내 상가 선호 업종으로는 슈퍼마켓, 부동산중개업소, 세탁소, 호프집, 중식당, 학원 순으로 나타나 있다. 단지내 상가를 투자할 시 점검할 사항은 아파트 단지가구수가 최소한 600가구 이상이어야 하고 아파트 가구당 점포 면적이 0.3평 미만(상가연면적/가구수-점포면적)이어야 좋은 단지 내 상가이다. 그러나 단지내상가가 갖는 취약점은 향후 인근에 대규모상권이 들어서면 경쟁력은 점차 떨어질 수밖에 없는 것이고 외식문화가 발달하고 원스톱 쇼핑의 대형 할인점, 백화점 등은 늘어나는 것이 추세이어서 좀 더 신중한 분석이 요구된다.

⑦ 테마상가는 어떤 주제와 관련되 상품들이 한곳에 모두 망라되어 있기때문에 다양한 상품을 비교하여 상품을 소비자의 기호와 싼 가격으로 구매 할 수 있다는 점이 큰 강점이다. 그러나 상가의 위치나 인지도 등이 떨어지면 매출감소를 가져온다는 점이 단점이다. 테마상가를 잘 고르는 방법은 약간 비싸더라도 분양광고 중인 상가보다는 확인된 기존상가를 사는 것이 안전하고, 인근에 테마상가의 전문성을 방해하는 백화점이나 업종이 비슷한 테마상가가 있는지 여부를 조사해야한다. 그리고 소비자들이 테마상가를 접근하는 교통망과 주차시설도 중요한 요인이다.

37. 앞으로 수도권 주거용부동산의 방향과 전망

그동안 주거용 부동산의 발전 방향을 보면 단독주택에서 공동주택인 아파트로 그리고 최근에는 주거형태나 서비스 등 라이프스타일이 차별화되는 주상복합아파트가 인기를 얻고 있다.

현재 최고의 인기를 끌고 있는 도곡동의 타워팰리스는 평당 매매가가 2005년 시세가 3500~4000만원을 호가하고 있다. 1999년 1차 분양원가는 평당 900만원대였다.

이외에도 분당의 미켈란쉐르빌, 파크뷰, 서초동 대림아크로비스타, 현대슈퍼빌 등도 공통적인 점은 분양초기에는 저조했었다.

그러면 이러한 주상복합아파트가 가치를 높게 받는 이유는 종전의 주상복합아파트는 상업시설이 주된 기능이었지만, 현재의 주상복합아파트는 주거가 그 중심이며 원스톱 리빙이 가능하기 때문이다. 현대 주부의 라이프스타일에 맞는 것이다. 또 이러한 인기 있는 주상복합아파트는 모두가 대단지이다. 그리고, 위치 또한 뛰어나 이제는 그 지역에 사는 부유층들이 모여 사는 명소가 되었다.

그러나, 앞으로 부동산투자에 있어서 주상복합아파트가 부동산투자의 블루칩만이 아니다. 왜냐하면 앞으로 강북에도 주상복합아파트의 건축허가가 판교와 같은 친환경아파트가 인기를 끌 수 있기 때문이다. 그러나, 요즈음 수도권 외곽에 짓고 있는 주상복합아파트는 강남의 주상복합 성공에 편승하여 겉만 주상복합이 너무 많다. 강남의 고급주상복합처럼 쾌적하지도 못한 것이 많다.

그리고 수도권의 주택수급은 2007~2008년도에 일시적으로 부족할 수도 있고, 2010년을 전후하여서는 한번 정도는 상승을 가져올 수는 있어도 이 시점을 고비로 우리나에서 더 이상 주택으로는 재테크가 어려우리라 생각된다. 왜냐하면 2012년 이후에는 1985년 이후의 출생자들의 감소로 주택수요의 감소와 인구의 급속한 고령화로 65세의 이상의 인구가 전체인구에서 차지하는 비율이 크게 증가하기 때문에 자연적으로 서울 수도권의 인구도 감소하기 때문이다.

그동안 우리나라의 부동산투자는 주거용이 이끌어 왔으나, 앞으로는 개발투자가 활성화될 수밖에는 없을 것이다. 이러한 개발투자사업이 가능하기위해서는 부동산도 주식의 펀드처럼 소액투자자들의 돈을 모아 부도산에 투자하여 수익을 배당하고 주식의 가격이 올라 수익을 보는 간접투자 방식인 리츠(부동산과 금융의 합작형태)가 활성화 될 것이다. 왜냐하면 서울 및 수도권의 2200만명이 여가를 지낼만한 시설이 너무 부족하므로 수도권근처에 각종 레저시설이 들어서야 하기 때문이다. 이러한 개발은 자금력이 풍부한 대기업이나 부동산 펀드만이 가능하다. 따라서 앞으로 10년 후에는 개인이 부동산에서 큰 대박을 내기에는 쉽지 않을 것이다.