부동산경매의 물건조사분석론 38.실버타운 투자

38. 실버타운(시니어타운)의 투자

실버타운은 중장기적으로는 투자가치가 밝은 종목이다.

우리나라의 60세 이상의 노령인구는 1999년에 전체 인구의 7%를 넘어 이미 고령화사회로 진입했고, 2019년에는 14%인 고령사회로, 2026년에는 20%인 초 고령사회에 이를 것으로 예상되어 OECD국가들 중에서 진입속도가 가장 빠른 것으로 나타났다.

통계청에 따르면 2025년에는 생산가능 인구(15세~64세) 8.2명이 65세 이상 노인 1명을 부양하지만, 2030년에는 2.8명이 1명을 부양해야 하는 것으로 전망되고, 2020년 즈음에는 노인숫자가 어린이 숫자를 추월할 것으로 예상되어 노인 문제에 대한 대비가 심각한 수준이다.

이웃 일본의 경우 실버산업의 시장규모가 2003년에 70조엔을 돌파한 사실을 감안하면 우리나라 실버산업 시장규모도 2010년 40조원 이상으로 확대되리라 기대된다.

실버 주택은 입지형태에 따라 크게 도심형과 전원형으로 나눌 수 있다. 일본의 경우를 보면, 전원형보다는 오히려 도심형을 선호하는 것으로 나타나는 것으로 조사되고 있는데, 이는 나이가 들수록 외로움 등을 달래보기 위해서 자녀들이 주택이나 직장에서 먼 곳보다는 도심에 가까운 실버를 선호하고 또한 도심의 편리한 시설들을 쉽게 이용할 수 있기 때문이다. 이러한 추세를 실제로 감안한 사례가 서울 강서구 발산역 근처 실버주택의 경우 최초 분양가를 훨씬 뛰어 넘는 가격에 거래되고 있다. 이런 추세라면 입지조건과 분양 조건 및 완전한 서비스를 갖춘다면 오피스텔이나 주상복합에 비해 투자가치가 있을 것으로 전망된다.

그리고, 노인들은 살 집은 가지고 있는데 노후생활비가 없는 계층이 많은 점을 감안하여 이들 노인들에게 집을 담보로 생활비를 대출해주는 역모기지론을 적극적으로 도입한다면 실버주택사업은 한층 활기를 띠고 투자 상품으로 인기를 끌게 될것이다.

이러한 역모기지론은 집을 담보로 매달 생활비를 대출받고 사후에 집 소유권을 금융기관에 넘겨주는 제도로, 미국이나 캐나다에서 실시하고 있고, 우리나라에서도 서울 강서구 등촌동 그레이스힐이 역모기지론 조건으로 분양했다.

끝으로 실버주택은 청약통장 없이 청약할 수 있고 일정한 수준의 자산가를 대상으로 하고 있어 새로운 투자상품으로 관심을 끌기에 충분하다.

39. 인도명령과 명도소송

1) 부동산 인도명령과 명도소송은 어찌 해야 하나

경매에서 낙찰을 받은 입찰자는 낙찰대금을 납부한 후에는 아직 등기를 하기 전이라 하더라도 전소유자에게 낙찰부동산을 인도하여 줄 것을 요구할 수 있고, 채무자가 인도하지 않을 경우에는 낙찰대금을 완납 한 후에 6월 이전에 집행관으로 하여 금 낙찰부동산을 법에 의하여 부동산을 인도받을 수 있다.

다만, 제3자 중 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가지고 있는 자는 인도명령에서 제외된다. 현행 민사집행법에서는 매수인이 쉽게 낙찰 받은 물건을 인도받을 수 있도록 인도명령의 상대방을 확정하고 있다.

그 상대방은 채무자와 소유자 그리고 경매개시결정 전후의 임차인을 불문하고 매수자에게 대항력이 없는 임차인은 모두 인도명령의 대상자로 하여, 과거의 민사 소송법 때처럼 인도명령의 대상의 채무자와 소유자, 경매개시결정 이후에 전입한사람 등 아주 제한적인 경우와는 다르다.

그래서, 과거의 민사소송법에서는 인도명령의 대상이 전체의 10%이고 명도소송 대상이 90%였다면, 현행 민사집행법에서는 반대로 인도명령대상이 전체의 90%이고 명도소송 대상은 10%에 불과하다.

이러한 인도명령을 발할 때에는 필요할 경우에는 상대방을 심문할 수 있으나, 채무자나 소유자가 점유하는 등의 낙찰 받은 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없다는 것이 명백할 경우에는 심문을 생략할 수 있도록 했다.

또 일반인들이 경매를 두려워하는 이유 중 큰 것이 바로 명도소송문제이다.

경매세계에서 하수와 고수의 차이점이 얼마만큼 쉽게 명도를 처리하느냐에 있다고해도  과언이 아니다. 법정에서 하는 이야기 중에 이런 명언이 있다. "아무리 최고의 명판결이라 하더라도 최악의 조정보다 못하다." 이 말의 뜻은 최악의 조정이라 하더라도 거기에는 쌍방합의가 있다는 말이다.

진정한 경매의 고수는 얼마만큼 무난하게 명도르 처리하느야에 있다.

아무리 무슨 일이 있어도 빈손으로 나가는 임차인 등을 집행관을 동원하여 쫒아내는 강제집행은 다시 한번 생각해보자. 소유자겸 채무자와는 달리 아무 대책이 없는 임차인의 경우에는 어느 정도 범위안에는 조금 양보하여 해결하는 것이 현명한 방법이 아닐까 한다.

그렇다고 잔금을 납부하고도 명도를 미루기만 하는 것도 현명한 방법이 아니고 찾아아서 만나 상의해보면 의외로 대화에서 해결책이 있을 수 있다.

2) 인도명령의 기본사항

종전의 민사소송법에서는 점유자의 주거생활 안정을 위한 배려라는 측면은 이었지만, 경매제도의 활성화에는 역행하여 낙찰자의 경매부동산의 인수권리를 침해한 점은 사실이다. 이에 개정된 민사집해법에서는 인도명령의 대상을 낙찰자에 대항할 수 있는지의 여부로 판단하므로 낙찰자가 쉽게 인수받을 수가 있게 되었다.

① 인도명령 신청 시 필요서류

*부동산 인도명령신청서

*낙찰대금완납증명원이나 부동산등기부등본

*기타 인도명령대상 점유자는 그대상이 됨을 증명하는 서류(일반승계인의 호적등본이나 제3자의 점유자 주민등록등본 등)

② 인도명령의 절차

인도명령신청- 심문기일지정(점유자) - 인도명령결정 - 송달증명원, 집행위임장(집행관에게 위임하는 위임장), 낙찰자 인감증명서, 집행예납금 접수 - 집행일자 지정 - 집행관 및 낙찰자 현장 참여 - 집행실시 및 집행완료

이러한 인도명령에서 가장 시간이 많이 소비하는 것은 상대방에게 송달되기까지이다.

송달은 일반송달, 야간송달, 특별송달(집행관이 개입되며 송달을 받지않고 도망을 가더라도 송달로 간주된다)이 있다. 특히 공시송달은 법원 게시판에 2주간 공고하는데, 불거주 확인서나 주민등록말소 신청이 되어야만 공시송달의 요건이 된다. 그러나 그 지역의 통장의 위촉장 사본이 있어야 '불거주확인서'를 받을 수 있고, 주민등록말소 신청도 '소제기증명원'을 제출하여야 말소증명서를 발부하여 주기에 여간 쉬운 일이 아니다.

3) 인도명령은 절차가 비교적 간단하다.

인도명령은 경매로 부동산을 취득한 매수인이 전 소유자, 채무자, 세입자 등에게 이를 인도하여 줄 것을 요구하였음에도 불구하고 순순히 인도하여 주지 않을 경우 복잡한 소송절차를 거치지 않고 법원에 인도하여줄 것을 명하는 것을 말한다.

이는 매수인에게 아직 부동산의 점유가 이전되지 않아 현재의 점유자가 그 부동산을 훼손하거나 처분을 하게 되면 매수인은 상당한 손해를 보게 되기에 이러한 손해를 방지하기 위해서 신속하게 인도를 명하는 제도이다.

이러한 인도명령의 대상자는 특정한 사람에게만 인정된다. 인도명령의 대상자는 채무자(임의 경매의 경우 소유자), 소유자, 경매목적 부동산의 점유시기와 관계없이 모든 점유자, 대항력이 없는 세입자 등이다.

그러나 매수인에게 대항할 수 있는 점유자인 유치권자, 낙찰자로부터의 임차인, 인도이 유예를 받은 점유자, 압류하기 전에 등기를 하고 압류 이후에 입주를 한 임차인 등은 인도명령의 대상이 아니다.

즉, 현행 민사집행법은 점유자가 낙찰자에 대항할 수 있는 권원을 가졌는지의 여부로 판단한다. 채무자와 소유자를 제외한 점유자의 경우에는 법원이 심문하여 인도명령의 대상여부를 판단한다.

그리고, 부동산을 안다는 전문가도 자칫 소홀히 하는 점은 바로 인도명령을 신청하거나 명도 청구에 관한 소를 제기할때에 해당 부동산에 대하여 '부동산점유이전금지가처분신청"은 필수적으로 하여야 한다.

점유이전금지가처분이란 소송 등의 목적이 되는 물건에 대하여 권리관계 등을 현상태로 보전하기 위하여 법원에 의뢰하는 행위를 말한다.

만일 점유자가 강제집행 전에 그 점유를 타인에게 이전하였다면 그러한 점유이전은 불법행위로서 가처분명령을 위반한 것이 되며 후일 원고의 승소판결이 있게 되면 그 불법 점유자는 재판절차 없이 강제집행에 의해 퇴거 된다.

이러한 인도명령은 아무때나 신청하는 것이 아니라 반드시 매각대금을 납부한 후 6개월내에 신청을 해야 한다. 6개월이 경과하면 명도소송의 대상이 된다. 법원의 인도명령에 불복하는 상대방은 즉시 항고를 할 수 있다.

그러나 즉시 항고르 하더라도 처음에 내려진 인도명령에 대해서는 집행정리의 효력이 없으므로 인도명령을 신청한 매수인은 부동산의 점유를 취득하기 위해서 집행관에게 위임하여 인도집행을 할 수 있다.

4) 명도소송은 정식재판이다.

명도소송을 제기하려면 인도명령과는 달리 소유권이전등기가 완료된 후 소장을 제기하여야 한다. 매가허가결정정본, 등기부등본 등의 첨부서류와 함께 소장을 법원에 제출하면 상당한 시간이 경과후 준비절차기일이 잡힌다. 답변서와 준비서명을 제출하고 난 후, 1차 변론기일소환장이 각 원고와 피고에게 도착하면 변론기일이 지정된다. 일반적으로 1차 변론으로 종결하지 않고 여러번 변론기일을 여는 경우가 대부분이고, 담당판사는 피고의 딱한 사정도 많이 감안하는 편이므로 시간이 다소 지연되기도 한다. 판결이 선고되면 판결정본을 약2주후에 소송당사자에게 송부함으로 종결된다.

5) 결론

대부분의 낙찰자는 경매부동산의 점유자를 만나서 일정한 기간 동안의 여유를 줌과 동시에 어느 정도의 이사비용을 제시하면서 부동산을 인도하여 줄 것을 요구한다.

그러나 점유자가 자신의 개인적인 사정을 이유로 거주기간을 연장하려 하거나, 이사 가기로 한 날에 약속을 지키지 않을 경우 낙찰자는 매우 난감할 것이다. 

실제로 이런 일은 비일비재하며 낙찰자는 처음부터 법적으로 문제를 해결했어야 했다고 후회해도 소용이 없다.

설상가상으로 처음에는 인도명령의 대상이었지만 시간만 끌어 인도명령의 기간이 경과되었다면 큰 낭패가 아닐 수 없다.

만일 소유자가 장기간 집을 비워두고 연락이 안되는 경우는 남겨둔 짐을 처리하느라고 오히려 시간이 더 걸릴 수도 있다.

왜냐하면 인도명령 결정문 송달을 할 수 없어 결국은 공시송달이라는 어려운 절차가지도 갈 수 있기 때문이다.

경매로 여러 건의 부동산을 취득한 사람들은 낙찰 받은 후 먼저 부동산점유이전금지가처분을 신청하고 인도나 명도소송을 제기한 후 협상을 하는 경우도 많다. 그러나 협상이 잘 될 경우에는 비용이 이중으로 들어가는 단점도 있으나 부동산을 인수하는 기간은 단축될 수도 있다.

가장 중요한 점은 낙찰을 받은 후 먼저 점유자를 만나보고 판단해 보는 것이다. 역지사지가 필요하고, 누가 "경매는 남의 슬픔이 내 기쁨이 된다"고 했던가...