부동산경매의 물건조사분석론 40.감정평가서에서 가격보다 더 중요한 가격시점ㅁ

40. 감정평가서에서 가격보다 더 중요한 것은 가격시점이다.

부동산가격은 항상 변화의 과정에 있으므로 '가격시점;의 파악이 중요하다. 대부분의 투자가들은 감정서에 표시되어 잇는 가격에만 신경을 쓰지, 정작 가격시점에는 별 신경을 쓰지 않는 경향이 있다. 그러나 경매로 나온 물건들 중에는 경매절차 등의 연기 등의 사유로 감정을 한지가 상당히 오래된 물건들이 의외로 많이 있다. 감정을 한지가 1년이 이상이 지났다면 시세와는 상당한 차이를 보일 수 있다.

그러나 오래 전의 가격시점의 물건이라고 해서 항상 좋은 것만은 아니다.

부종산관련정책 등 환경의 변화로 인하여 오히려 반대일 수도 있기 때문이다.

2003년 '10.29 대책'이나 2005년 '8.31대책'은 부동산가격에 큰 영향을 주얶기 때문이다.

경매투자로 돈을 벌기위해서는 경매로 나온 물건이 감정된 시점이 부동산가격이 상승기였는지 하락기였는지를 알아보는 지혜가 필요하다.

이러한 가격시점은 현황평가인 경우 감정사가 "경매부동산의 가격조사를 완료한 시점"을 말한다.

41. 입지론

입지론은 주어진 용도에는 어떤 용지(용지선정)가 적합한지를 알아보는 것이고, 적지론은 주어지 용지에는 어떤 용도(용도선정)가 적합한지를 알아보는 것이다. 입지조건이란 입지대상이 내포하고 있는 토지의 자연적, 인문적 조건을 가리키는데, 자연적 조건에는 지세, 지질, 기후, 경관 등이 있으며, 인문적 조건에는 사회적, 경제적, 행정적인 측면이 있다.

주거지의 입지조건에는 쾌적성, 편리성, 접근성이, 상업지는 수익성이, 공업지는 생산비와 수송비가 절약되는 생산성이 높은 곳이 선호되고, 농경지는 기상상태나 토양이 우수하고 운반지가 적게 드는 지역을 선호한다.

어떤 주첵 한번 입지선정에 실패하면 결정적인 실패를 가져오기 때문에 아주 중요하다. 이러한 입지선정은 서로 더 좋은 입지를 얻기 위해 입지경쟁을 하게 돼, 그 결과로 토지이용을 집약화 시키게 된다.

이러한 집약적인 토지이용의 결과는 지가를 상승시키고 건물의 고층화를 가져ㅗ아 여러 부동산 문제를 발생시킨다. 왜냐하면 부동산은 한번 잘못 사용되면 그 용도를 다른 용도로 바꿀 수 없는 비가역성을 가지고 있기 때문이다.

그래서 입지론에는 농업지, 상업지, 공업지에 따른 여러 이론이 있다.

그중에서 상업지 이론을 보면, 상권이란 고객이 존재하는 지역으로, 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자가 존재하는 권역으로, 상업활동을 성립시키는 지역조건을 가진 공간적 넓이를 말한다. 즉, 상업 활동을 하는 곳을 말한다.

이러한 상업지의 입지선정에서 중요한 것은 배후지 및 고객의 양과 질, 고객의 교통수잔과 접근성, 상가 번영의 정도, 가로의 구조, 전면 넓이 등이 중요하다. 이러한 점포의 위치에 따른 분류를 보면 집심성 점포, 집재성 점포, 산재성 점포, 국부적 집중성 점포 등이고, 고객의 구매습관으로 구별하면 편의품점, 선매품점, 전문품점 등이다.

42. 좋은 양택지 선정방법

① 배산임수를 본다.

사람의 심리는 뒤를 든든해야한다. 꼭 남향을 말하는 것이 아니다. 남향이더라도 앞산이 너무 높거나 가까우면 오히려 흉하다.

② 보국(산들이 사방을 잘 감아 에워산 안쪽 공간)이 좋아야 한다.

③ 주위의 산들이 유정해야 한다.

유정하다는 말은 마치 어린아이들 품은 어머니의 모습가 같이 아늑한 모습을 말한다. 그러나 주위의 산들이 험하고, 부서지고, 무정하게 배반하는 산들이 많으면 좋지 않은 흉지이다.

④ 산의 앞뒤를 살펴 앞면을 선택한다.

산의 정상에서 보면 한쪽은 완만하고 다른 쪽은 가파르다는 것을 알 수 있다. 완만하고 굽은 안쪽이 바람을 막아주고 지기가 있어 살기가 좋다. 반대로 가파른 쪽은 바람을 받고 지기가 전달되지 못하기에 가난한 동네가 되기 쉽다.

⑤ 물이나 도로가 감싸주는 안쪽이 음양의 조화가 있어 사람이 살기에 좋다.

⑥ 햇볕이 잘드는 지형이 좋다.

⑦ 통풍이 잘되는 지형이 좋다.

43. 길한 도로(좋은 도로)

① 도로가 택지를 완만하게 감싼 형태

② 도로가 평탄하게 평행으로 나 있는 형태

③ 택지보다 낮은 도로

④ 너무 넓지도 좁지도 않은 도로

44. 흉한 도로

도로가 택지를 등을 돌린 형태, 경사진 도로, 택지를 향하여 똑바로 난 도로, 택지 앞으로 일직선으로 내려가는 도로, 택지를 대각선으로 비껴가는 도로, 택지보다 높은 도로, 도로가 삼각점을 이루는 곳, 택지 뒤의 도로(차와 사람의 왕래로 불안), 택지에 비해 너무 넓은 도로, 택지를 사면으로 둘러싼 도로.

45. 좋은 아파트 고르는 방법

① 아파트 단지가 산을 등진 배산임수가 좋다.

② 아파트 단지 앞이 평탄하면 기가 머물러 좋다.

③ 아파트 단지가 산의 뒤가 아닌 앞이어야 좋다.

④ 아파트 단지가 도로가 감싸주는 안쪽(궁수형)이 좋다.

⑤ 고지대의 아파트는 달동네라 하여 바람을 타고 지기가 흩어진다.

⑥ 매립한 곳에 지은 아파트는 피한다.

⑦ 너무 튼 대로나 고가도로가 지나가는 아파트단지는 양의 기운이 지나쳐 정신적 안정을 잃게 되므로 피한다.

⑧ 경사가 심한 지형에 지은 아파트 단지는 지기가 모이지 않으므로 피한다.

⑨ 너무 고밀도로 지은 단지는 기를 누르기에 피한다.

⑩ 적당한 높이의 담장(사신사의 바람막이)이 있는 아파트는 강한 바람을 막아준다.

⑪ 산을 절개한 면과 바로 서 있는 아파트는 지맥이 지나는 곳이어서 마치 고압선이 지나는 곳가 같고, 산을 절개한 옹벽과 아파트 사이에 골이 형성되어 강풍이 몰아친다.

⑫ 이사가 빈전하 아파트는 수맥이나 공망일 수 있으므로 피한다.

⑬ 주변의 산보다 높게 지은 아파트는 심한 제트기류로 바람소리가 심하게 들려 건강에 해롭다.