부동산경매의 물건조사분석론 31.법정지상권 고수익포인트

31. 법정지상권이 있는 토지의 경매에서 고수익 포인트

법정지상권이 성립된다 하여도 건물 소유자는 토지소유자에게 지료를 지급해야하기 때문에 토지만을 싸게 매수하면 자룔를 통한 수익이 보장된다.

그리고, 지료의 감정은 낙찰가가 아닌 시세를 기준(대법원 판례에 의하면 감정가격의 연 6~7%)으로 하므로 시세보다 현저히 싸게 살 수 있다면, 요즈음과 같은 저금리에는 투자를 고려할 수 있다.

그러나 리스크 줄이기 위해서는 법정지상권이 인정된 토지 위에 있는 건물에 대한 가치평가를 먼저 하는 것이 좋다.

이러한 법정지상권의 조건은 다음과 같다.

민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

이러한 법원경매는 저당권의 실행을 위한 경매(임의경매)가 대부분이고 강제경매는 그리 많지 않다. 임의 경매에서 발생할 수 있는 법정지상권은 다음 세가지만 파악하면 성립여부는 금방 알 수 있다.

첫째, 저당권 설정 당시에 건물이 이미 존재할 것

둘째, 대지와 건물의 소유자가 동일할 것

셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

이렇게법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우에 건물 소유자에게 지상권을 인정해주지 않으면 건물소유자는 타인의 토지를 아무런 근원없이 사용하게 되는 것이며, 토지소유자에게 의해서 건물이 철거되어 발생할 수 있는 사회적 손실을 방지하려는 공익상의 이류로 법정지상권을 인정하고 있는 것이다.

이러한 법정지상권은 '법률에 의한 법정지상권'과 '관습법상의 법정지상권'으로 나눌 수 있다.

이러한 법정지상권이 성립된 건물에 대한 특징적인 사항은 다음과 같다.

① 무허가 건물이라도 법정지상권은 성립된다.

무허가나 미등기건물이 건축물서 일정한 요건을 갖추었다면 법정지상권은 성립한다.

② 건물이 완전해야만 성립되는 것은 아니다.

③ 저당권설정당시에 건물이 존재하였다면 그 후 건물이 멸실되거나 철거된 후 개축 또는 증축된 경우에도 법정지상권은 성립한다.

다만, 그 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로 하여 필요한 범위 내에서 제한된다. 이 경우 새건물과 구건물 사이에 동일성을 요하지는 아니한다.

④ 법정지상권이 성립된 이후 건물의 증축은 상관없으며 새로운 건물의 법정지상권은 구건물의 법정지상권의 잔존기간 동안이다.

그리고 법정지상권의 존속기간은 다음과 같다.

① 견고한 건물일 경우나 수목의 집단은 최소 30년이다.

② 공작물의 구조와 종류를 정하지 않았을 경우에는 15년 최소 기간으로 한다.

③ 지상권의 설정기간이 정하여지지 않았어도 최소 설정기간은 보장받는다.

또 경매에 있어서 문제가 되는 것은 경매자체로 인한 법정지상권의 성립보다는 경매목적부동산에 이미 제3자가 관스법상의 법정지상권을 취득했을 경우이다.

관습법상의 법정지상권은 임의경매가 아닌 강제경매, 매매, 기타의 이유로 건물과 토지의 소유자가 달라졌을 때 일정한 요건이 성립되면 발생하는 것이다.

이러한 관습법상의 법정지상권은 저당권설정을 요권으로 하지 않는 것과 건물을 철거하기로 약정하는 특약이 유효하다는 것이 특징이다.

① 소유권이전 당시 건물이 존재할 것

② 토지와 건물의 소유자가 동일할 것

③ 매매, 증여, 강제경매, 공유물분할, 국세징수법에 의한 공매 등의 이류로 양자의 소유자가 달라질 것

④ 건물을 철거하기로 약정이 없을 것

만일 대지와 건물의 소유자로부터 건물만을 양수받은 자가 관습상의 법정지상권을 취득할 수도 있는 자가 대지에 대하여 임대차계약을 체결하였다면 법정지상권을 포기하는 협의가 있었다고 본 판례도 있다.

32. 준공검사를 못 받은 불법 건축물의 경매에서 고수익 포인트

준공검사를 받지 못했다는 이유로 입찰가가 최초감정가의 50%이하까지도 떨어지기 때문에 수익이 클 수도 있다.

이경우 리스크를 줄이기 위해서는 관공서를 통해 해결방안을 찾는 것이 가장 빠르고 정확하다는 사실을 알아야 한다.

33. 예고등기가 있는 주택의 경매에서의 고수익 포인트

예고등기 중에서 저당권말소회복등기는 소유권에 문제가 없기 때문에 저당권 금액이 적다면 이를 물어주고도 시세차익이 가능하다. 이 경우 저당권 금액을 제일 먼저 파악하는 것이 중요하다.

그러나, '근저당말소등기의 소'를 원인으로 경료된 예고등기가 있음에도 이 근저당에 기한 임의경매가 진행되고 있는 경매절차에서 이 근저당권이 원인무효로 패소하게 되면, 이 무효인 저당권에 기한 경매절차로 인하여 취득한 소유권취득도 원인무효가 되어 소유권을 상실할 수도 있음을 주의하여야 한다.

34. 혼동하기 쉬운 입찰 외와 제시 외

'제시 외'는 등기부상에 기재가 되어 있지 않으나 낙찰 받으면 소유권을 취득하는 종물, 부합물로 정상적으로 가격도 감정되므로 문제가 없다.

그러나 '입찰 외'는 경매부동산과는 긴밀한 관계가 있지만, 감정도 되지 않고 입찰에서 원천적으로 제외되기 때문에 소유권을 취득하지 못한다. 이 경우는 대게 준공검사 후 무단으로 증축한 경우가 대부분인데, 건축물관리대방을 보면 불법건축물로 등재되어 있어 소유권을 취득하지도 못하고 대신 낙찰받은 등기부상 소유자에게 이행 강제금이 6개월마다 부과되고 형사고발의 대상이 된다.