부동산경매의 물건조사분석론 17.낙찰자가 인수해야할권리

17. 낙찰자가 인수해야 할 권리

말소기준권리를 중심으로 그 보다 먼저 등기되어 있는 권리들(지상권, 지역권, 전세권 등의 용익물권, 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, (가)압류 등이 이에 해당한다)은 낙찰로 인해 해당 부동산의 소유권이 이전되었어도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 인수(부담)해야 한다.

낙찰에도 불구하고 낙찰자가 '항상'인수하는 권리로는 예고등기, 유치권, 법정지상권 등 세 가지가 있다.

이들 세가지 권리는 말소기준권리보다 선,후인지를 불문하고 낙찰자가 언제나 인수하게 되는 것이다.

예고등란 등기원인이 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경우에 이를 제3자에게 알리고 경고하기 위해 법원이 직권으로 촉탁 행위하는 등기를 말한다(부동산등기법 제39조)

유치권은 타인의 부동산을 점유한자가 그 부동산에 관련되 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)해 채무자에게 채무변제를 강제하는 담보물권을 뜻한다. 토지경매의 경우 유치권 문제는 거의 발생하지 않는다.

법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나, 어떤 사정으로 토지와 그 지상건물의 소유자가 다를 때 건물소유자에게 그의 건물소유를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 의미한다.

18. 대항력과 (최)우선변제권

① 대항력은 집주인이 변경되어도 임차기간 및 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리로 '대항력 있는 임차인'이란 말소기준등기보다 먼저 주택의 인도와 주민등록전입신고가 되어 있으면, 보증금 전액에 대해 소유자, 양수인, 낙찰자인 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 말한다. 그러나, 낙찰 허가가 나기 전에 주민등록을 이전하면 대항력을 잃게 된다. 즉 가능한 대금지급 기한일까지는 유지하여야 한다. 그리고 주의해야 할 점은, 부부사이는 협의 이혼한 시점부터 임차인으로서의 대항력을 인정하고, 부모와 미성년 자녀 사이는 인정하지 않으며, 형제나 친인척은 진실에 따라 판단한다.

② 우선변제권은 후순위의 저당권이나 기타 채권자, 임차인보다 우선하여 임차보증금을 배당받을 수 있는 권리로, 주택의 인도와 주민등록전입신고를 하고 확정일자(어떤 증서를 작성한 날자에 관한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜)를 받고 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 하면 보증금을 순위에 따라 우선배당을 받는다. 대항력과 최우선변제는 확정일자와는 관계가 없다.

19. 위장전입자를 찾아내는 방법

① '경매개시결정'이 임박하여 전입한 세입자는 대개 위장 전입자가 대부분이다. 이러란 경우 위장전입자와 소유자의 관계를 파악해보면 대개 특수한 친분이나 친인척관계가 대부분이다. 또 이러한 가장 임차인의 공통점은 아예 확정일자가 없거나, 있다고 하더라도 경매가 임박한 시점에 만든 것이 대분분이다. 왜냐하면 소급하여 가짜 계약서를 만들 수는 있어도 확정일자가 소급이 불가능하기 때문이다.

② 위장전입자가 실제로 거주하고 있는 집은 주민등록을 옮기기 전의 주소지에 대부분 살고 있기 때문에, 주민등록초본을 발급받아 임차인의 전주소지에서 며칠 동안만 귀가하는 시간대에 대기해서 발품을 팔아 알아보면 만날 수 있고, 인근 주민에게 물어보면 알 수 있다. 위장 임차인을 찾아내면 그만큼 수익률은 올라간다.

③ 위장전입자가 신고한 임대차계약서를 보면, 대게 시세보다 낮은 임차보증금이 대부분이다. 왜냐하면 위장임차인은 최우선변제를 겨냥하고 신고하기 때문이다. 이런 경우 협상카드로 활용하면 점유자의 명도비용을 줄일 수도 있다.

④ 위장전입자가 신고한 임대차 계약서를 보면 맨 하단 부분에 있는 중개사무소가 없이 쌍방 직거래로 되어있는 경우가 많고, 중개사가 있다고 하더라도 원거리의 중개사무소로 적혀 있다면 의심해 볼수도 있다. 왜냐하면 임대차 시장의 특성상 원거리에 있는 중개사가 그 부동산을 중개하기에는 어렵기때문이다.

⑤ 입찰하고자 하는 부동산 현장을 방문하여 과연 위장임차인에게 각종고지서(특히 신문고지서나 가스요금청구서)를 확인하여보면 위장여부를 확일할 수 있다.

20. 매수대금 외의 추가비용을 고려해라.

① 취득세, 등록세, 교육세 등 대개 매수대금의 5~6%선이다.

② 부동산이 명도에 따른 비용(이사비용, 명도비용)을 고려해라.

21. 경매 물건을 결정했으면 현장답사는 필수다.

① 소유자를 만나보면 의외로 많은 것을 알 수 있다.

② 해당 관청에 관계서류를 확인하라.

③ 각종서류와 실제가 일치하는지 확인해라.

④ 부동산 업소에서 시세를 파악하라.

22. 경매절차가 연기되거나 변경되면 취하를 의심해라.

경매진행 기일의 변경이나 연기는 채무자에게 채무를 변제할 의지가 있다고 봐야 한다.

23. 입주시점을 생각하고 입찰에 임해라.

보통 경매로 부동산을 매수한 후 입주시점까지 짧게는 3개월에서 6개월은 길어질수도 있다. 그리고 경매에서 명도는 중요하기 때문에 거주하고 있는 임차인이나 소유자에게 실제로 거주할 목적으로 구입하였다는 점음 반드시 감추아야한다. 왜냐하면 입찰인이 급하다는 사실을 알면 거주자가 제때에 집을 비워 주지 않아 마음고생을 하기 십상이다.

반드시 거주자에게 투자 목적으로 구입했음을 주지시켜 "시간이 얼마든지 걸려도 상관 없으니 법대로 하겠다"고 하면 대개 협상이 된다.

24. 불법적인 용도변경에 주의해라.

특히 근린생활시설을 매수할 때는 불법 용도변경이 된 건물을 잘못 매입하면 '이행 강제료' 등을 부담할 수도 있다.

이 경우 원상회복의무는 매수인에게 있다. 이행강제금은 6개월마다 부과된다.

25. 후순위 임차인 중 세개합가를 조심해라.

세대합가는 예를 들어 아들이 먼저 주민등록을 전입신고 하고 살고 있다가 후에 아버지와 나머지 가족이 전입신고를 하였다면, 먼저 전입했던 아들의 전입일자는 삭제되고 합가한 일자를 기준으로 잡히게 된다.

그래서 대법원의 판례는 가족 구성원 중 누구라도 먼저 주택임대차보호법에서 규정하는 주민등록의 대항요건을 갖추면 이를 인정하고 있다.

그러므로 입찰하고자 하는 자는 '주민등록등본'상 '세대합가'라는 말이 나오면 반드시 '주민동록 초본'을 열람하여 세대원 중에서 가장 먼저 전입한 날짜를 기준으로 분석을 하여야한다.

이 취지는 경제적 약자를 보호하는 차원이다.