부동산경매의 물건조사분석론 9.법인소유부동산은 쳐다보지도마라~16.말소기준권리

9. 법인소유부동산은 쳐다보지도 마라

학교법인이나 사회복지법인, 각종장학재단의 부동산이 경매에 나왔을때에는 반드시 해당주무 관청의 허가서가 첨부되어 있는가를 확인하여야 한다. 만일 허가서가 첨부되어 있지 않다면 낙찰을 받아도 소유권이전으 효력이 없다. 왜냐하면 사회복지법인의 기본재산을 매각하거나 담보 제공시에는 반드시 주무관청의 허가를 받아야 한다는 법규(사립학교법 시행령 제12조)를 위반한 경우 소유권이전은 효력이 없다는 것이 법원 판결의 요지이다.

왜냐하면 그 등기는 적법한 원인을 결여한 등기로서 낙찰자는 소유권을 잃게 된다. 그러나 유치원의 경우는 두 가지로 나누어서 판단하여야 한다.

현재 운영되고 있는 유치원 중에서 상당수는 교육청의 유치원 설립인가를 받지 않고서 운영하는 유치원이 있는데 이름만 유치원에 불과한 이른바 '어린이 집'인 경우이다. 어린이 집의 경우는 각 관할 구청에서 운영에 관한 인허가를 받아 운영하므로 교육청과는 관련이 없다. 그러므로 유치원이 경매이 목적물인 경우에는 해당 주소지의 교육청에 '사립학교법'에 해당하는 학교인지를 여부를 확인을 하고 입찰 여부를 결정해야 한다.

마찬가지로 종중의 땅도 종중의 동의서가 없으면 위와 같이 매수 후에는 재판이 휘말릴 수도 있으므로 주의를 요한다.

10. 권리분석이란?

① 경매로 매수한 부동산에 대한 권리를 낙찰자인 매수인이 인수해야 하는 권리와 인수하지 않아도 되는 권리로 나누어 알아보는 것을 말한다.

② 낙찰자인 매수인의 인수하지 않아도 되는 권리는 대금을 완납하면 등기부등본에서 깨끗하게 정리된다.

③ 문제는 인수되는 권리를 찾아내는 것인데, 이것만 바로 알아도 권리분석의 70%는 정복했다 해도 과언이 아니다.

11. 경매부동산에 대한 권리분석 요령

① 보이는 권리 (등기부등본 + 각종권리)

② 보이지 않는 권리 (경매기록 + 현장답사)

12. 안전한 경매물건 찾는 5가지 포인트

① 근저당권보다 앞선 가등기, 가처분, 임차인이 없으면 90%이상은 안전한 물건이다.

② 세입자의 주민등록상 전입신고일이 선순위 근저당권 설정일보다 뒤라면 세대합가를 제외하고는 안전한 물건이다.

③ 유찰횟수가 많은 물건은 위험부담이 클 수도 있으므로 유찰이 잦은 이유를 파악하라.

④ 해당지역의 중개업소에서 거래되고 있는 시세를 기준으로 수익률을 평가하라.

⑤ 세입자에게 물어즐 이사비용 등을 대해서도 미리 계산을 해야 한다.

13. 경매가 취핟될 가능성이 높은 물건을 피하는 3가지 방법

① 선순위 저당권의 설정금액이 큰 물건을 골라라. 저당권 설정금액이 크면 채무의 변제가 어렵기 때문에 취하될 가능성이 낮아진다.

② 각종 가압류나 세금체납 등을 이유로 한 압류가 여러 개 있는 경우에는 경매의 취하 가능성이 희박하다.

③ (근)저장권 설정금액이 적어도 (근)저당권이 여러 개 설정되어 있으면 경매의 취하 가능성은 낮다고 보아야 한다.

14. 입찰 법정에서의 행동 요령 3가지

① 경매당일 경매물건기록을 먼저 보려고만 하지 말고, 얼마나 많은 사람이 해당 경매기록을 보는지 체트하라. 그들이 바로 당신의 경쟁자들이다.

② 경쟁이 치열해지더라도 냉정해야 한다. 중요한 것은 높은 가격을 써서 경쟁에서 이기겠다는 욕심보다는 목표는 수익률이기 때문이다. 예상했던 입찰예정가보다 높게 써서 낭패를 보는 사례가 많다.

③ 입찰에 필요한 서류를 잘 챙기고 정확하게 기입해라. 여러 차례 모의입찰을 해보면서 경험을 쌓는 것도 실수를 줄이는 데 큰 도움이 된다.

15. 공동주택의 대지권을 잘 살펴야 한다.

① 대지권 미등기 아파트

대지권 미등기는 대지권이 처음부터 아예 없는 경우와는 다르다.

이러한 대지권 미등기란 실제로는 대지권이 있으나, 아파트이 경우 대지의 분필이나 합필 및 환지절차상 등의 문제로 지연되어 전유부분(건물)에 대한 소유권 이전등기만 된 상태를 말한다. 이러한 대지권 미등기는 절차상의 하자로 대지지분이 미등기로 되어 있응 경우가 대부분으로 잔금을 납부하면 대지지분도 소유권이전이 가능하다.

경매입찰 대상 부동산에 '대지권 미등기'라는 문구가 있으면 반드시 감정가격에 대지권 가격이 포함되어 있는지를 감정평가서를 확인해야 한다.

이경우 매수인은 입찰 당시의 원래의 소유자 명의로 대위등기를 한 후, 매수인에데 다시 이전하는 절차를 거쳐야 한다.

② 토지별도등기 아파트

토지별도등기 아파트는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 저당권이나 가압류 등이 설정된 상태에서 아파트나 연립주택 등의 집합건물을 신축하고 그 구분건물에 대해서 대지권등기가 되었을때 등재된다.

이러한 상태에서 구분건물의 저당권자가 경매 신청을 하면 토지의 저당권 등은 말소가 되지 않고 매수인에게 인수된다.

토지 등기부 등본을 열람해보면 저당채권의 존부, 원인, 금액 등을 알 수 있다.

③ 대지권 없음

대지권이 아예 없는 경우에는 입찰에 참여해서는 안된다.

이러게 대지권이 없는 아파트를 낙찰을 받으면 매수인은 후에 대지권을 다시 낙찰을 받거나, 대지사용료를 내고 건물을 사용해야한다. 잘못되면 대지권 소유자가 '구분소유권(건물) 매도청구권'을 행사하게 되면 다시 대지권자에게 팔아야 하는 경우도 생긴다.

그러나 대지지분이 없더라도 감정가에 대지권가격이 포함되어 있으면 후에 대지권에 대한 소유권을 이전을 받을 수가 있다.

16. 말소기준권리 요약정리

종류	말소기준권리	말소기준권리		비고
		전	후
경매기입등기	말소기준권리	말소	말소
지상권		인수	말소
법정지상권		인수	인수	등기부상에 미표시
지역권		인수	말소
전세권		인수/말소	말소	배당요구에 따라 말소여부 결정
(근)저당권	말소기준권리	말소	말소
유치권		인수	인수	등기부상에 미표시
환매권		인수	말소
임차권		인수	말소
가처분		인수	말소
담보가등기	말소기준권리	말소	말소	가등기권자의 배당신청여부
소유권이전청구권가등기		인수	말소
(가)압류	말소기준권리	인수/말소	말소	등기대상 소유자에 따라 말소여부 결정