부동산경매의 물건조사분석론 4.경매절차~8.아파트 체납관리비는 누가 부담하는가

4. 경매절차

첫째, 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일이내 결정)이 된다. 그러나 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 경매절차는 더 이상 진행되지 않는다.

둘째, 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기(이 제도는 민사 집행법에서 새로이 도입한 제도로 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전이다)를 결정하고 이를 공고한다.

현행 민사집행법에서는 배덩요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 부터 1주일 내에 결정하되 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다.

셋째, 경매부동산의 매각을 준비하는 단계로 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감정평가로 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.

넷째, 매각물건명세서(감정평가서, 현황조사서 등)를 작성하여 경매기일(입찰일) 7일 전부터 입찰일 전가지 일반인이 열람이 가능하도록 경매계에 비치한다.

다섯째, 경매기일(매각결정기일)을 지정하고 공고한 후 통지한다.

여섯째, 경매부동산의 매각실시로 최고가 매수 신청인을 정한다. 매수인이 없을 경우 새로운 매각기일을 정한다.

일곱째, 매각결정(낙찰허가)절차로서 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에게 매각(낙찰)허부결정을 한다. 그리고 매각허부의 결정에 대해 이의가 있는 이해관계인은 낙찰어가결정일로부터 7일 이내에 즉시 항고할 수 있다.

여덟째, 법원의 매각허가결정이 있으면 낙찰자인 매수인은 매각대금(매각잔대금)을 납부한다.

아홉째, 각 채권자들에게 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지를 하고 배당을 실시한다.

열번째, 소유권 및 기타권리 이전 및 말소등기

5. 경매가 인기 있는 이유

① 경매는 시중에서 거래되는 부동산시세보다 20~30%는 싸게 살 수 있다. 우리나라에서 합법적인 가격할인 시장은 바로 법원경매와 자산관리공사의 공매이다. 이는 국가에서 운영하기에 일반거래와 같이 거래사기가 거의 있을 수 없기 때문이다.

② 각종 거래규제로부터 자유롭다. 현재와 같은 상태의 토지거래허가제에서 그래도 자유로이 매수할 수 있는 것이 바로 경매시장이다.

③ 부동산시장이란 수요자와 공급자가 만나 가겨기 결정되는 추상적인 장소를 의미한다. 

일반부동산시장은 매도인이 가격을 주도하는 시장인 반면, 경매시장은 수요자가 가격을 결정한다. 왜냐하면 경매에 나온 물건은 응찰자인 매수인이 없으면 유찰되어 가격이 떨어지기 때문이다.

6. 경매투자에서 성공하기 위한 방법

① 부동산과 관련된 정부정책은 빠짐없이 챙겨서 꼼꼼하게 분석하라.

② 부동산경매시장은 경기의 흐름과 역행하고 또 후행한다.

③ 경기의 흐름을 좇아가되 유행만 좇지말고, 미래를 보는 투자 철학도 있어야 한다.

④ 전문가의 의견을 들어도 보고 그 의견을 검증해 보야야 한다.

⑤ 경매에 관심이 있는 사람들과 커뮤니티를 구성하여 의견을 나눠라.

⑥ 실전투자에 앞서서 여러 차례의 경매모의투자를 하라.

7. 감정가격의 함정에 빠지지 않는 3가지 방법

① 아우리 공신력 있는 기관에서 평가한 것이라 하더라도 감정가는 의심해보는 것이 좋다. 중요한 것은 거래되고 있는 시세를 파악하고 나아가서 그 부동산이 가지고 있는 미래의 가치를 파악하는 것이다.

② 해당 물건의 지역을 방문하여 주변 부동산중개업소에서 최근 거래된 가격을 확인하라. 이 때 대상물건의 가격을 곧바로 물어보지 말고, 비슷한 물건의 가격을 물어보는 지혜가 필요하다.

③ 일반 거래가격보다 최소한 20~30%는 싸게 구입해야 경매에 따른 수익이 발생한다는 점을 감안하여 경매투자여부를 정확하게 판단하라. 왜냐하면 명도비용과 시간이 소요되기 때문이다. 참고로 2005년 상반기의 경매시장을 보면, 감정가격으로는 10조원이었던 것이 낙찰가로는 약7조원이었음을 볼 때, 경매시장에서 낙찰된 가격은 적어도 시세보다는 30%정도는 싸게 낙찰되고 있음을 알아야한다.

8. 아파트 체납 관리비는 누가 부담 하는가

아파트는 경매에서 명도가 비교적 간단해서 경매초보자나 여성투자자들이 선호하지만, 이런 아파트도 큰 단점이 있는데 바로 체납관리비 문제이다.

그래서 지난 2001년 9월 20일 대법원(대법원 판결 2001.9.22, 2000 다 8677)은 낙찰 받은 매수인과 아파트 입주자 양측을 조정하는 판결로, 그동안의 체납관리비의 갈등에 종지부를 지었다.

대법원은 아파트의 '전유부분'은 입주자 대포회의에서 부담하고, '공용부분'은 낙찰을 받은 매수인이 각각 부담하는 선에서 판결하였다.

재판부는 판결문에서 "집합 건물내 공용부분의 적정한 유지, 관리를 위한 경비는 공동 부담해야하기에, 공용부분에 대한 관리비의 연체분은 건물으 승계받은 사람의 의사와 상관없이 승계인(낙찰받은 매수자)이 부담해야 한다"라고 판결하였다.

전유부분은 전기료, 수도료, 가스비, 난방비와 같이 사용량에 따라 늘어나는 것이고, 공용부분은 사용량과 무관하게 부담하는 부분으로 오물 수거비, 엘리베이터유지비, 특별수선충당금 등이다.

대게 전체 연체된 관리비 증에서 공용부분이 차지하는 비율은 40%내외가 된다. 그래서 아파트를 입찰하기 전에 반드시 관리사무소를 통해서 관리비 체납여부를 확인하여야하는데, 대개 소유자가 거주자하는 아파트가 임차인이 거주하는 경우보다 체납이 많은 편이다.