부동산경매의 물건조사분석론 1.물건분석의 중요성 ~ 2.물건의 정보수집과 선정

부동산경매의 물건조사분석론

1. 물건분석의 중요성

경매는 이미 변제기가 도래한 채무에 대해서 채무자가 채무변제의 의무를 이해하지 아니할 때 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무자(또는 보증인) 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관업이 강제로 관할법원에 요청하는 것이다.

이러한 경매에느 임의경매와 강제경매가 있는데, 임의경매는 저당권 등의 담보물권에 기해 신청하는 것으로, 강제경매와는 달리 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 업이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다.

그러나, 강제경매는 부동산소유자를 채무자(연대보증인. 일반보증인 포함)로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행근원(확정판결. 집행력 있는 공증증서 등)에 기해 신청하는 경매를 말한다.

그런데 2005년 8.31부동산대책 이후로 일반부동산 시장의 흐름이 침체기로 접어들어 경매에 관심이 있는 사람은 경매시장에 눈을 돌리지 않을 수 없게 되었다.

왜냐하면 일반부동산시장의 경기가 침체가 되어 가격이 떨어지고 거래량이 적어지므로, 저당에 잡혀있어 채무에 시달리는 많은 부동산들이 경공매시장에 내몰릴 수 밖에 없기 때문이다.

그러면 일반부동산시장과는 역 상관관계에 있는 경매시장이 활성화되기 마련이다. 그러나, 지금 경매시장에서 거래되고 있는 부동산들은 적어도 6개월 이저네 감정이 되었던 물건이기에 시차를 생각하여 입찰을 하여야 한다. 비록 현재의 부동산시장이 불경기라 하더라도 경매개시결정이 되어 감정평가 된 시점인 '가격시점'은 가격이 높으 호경기의 시점에 감정된 물건일 수도 있기 때문이다. 왜냐하면 부동산 경매시장은 주식시장과는 달리 후행성의 성질이 있기 때문이다.

이러한 경매에서 대부분의 투자가들은 경매하면 떠올리는 것이 권리분석인 것 같다. 그러나, 종전의 민사소송법을 적용하던 2002년 7월 이전의 시대와는 달리 지금의 민사집행법에서는 권리분석이 경매시장에서 차지하는 권리분석은 필요조건은 될 수 있어도 충분조건은 아니다.

왜냐하면 민사소송법을 적용하던 구법 당사에는 경매사고의 대부분은 권리분석의 실패에 있었으나, 2002년 7월 1일 민사집행법 시행 이후부터는 주로 물건분석의 실패에서 경매사고가 발생하고 있다. 즉, 민사집행법실시 이후 재경매가 나오는 물건의 70% 이상이 물건분석의 실패(지역분석, 개별분석, 투자가치, 미래가치의 오판)에서 나오기 때문이다.

민사집행법은 구법에 비해서 경매절차가 간소화되고 투명화되어 입찰자 입장에서 안심하고 입찰에 참여할 수 있게 되었기 때문이다.

권리분석은 경매의 시작이지, 권리분석이 경매의 전부인양 오인하는 착각은 금물이다. 즉, 권리분석에 관한 책은 돈을 잃지 않으려는 소극적인 책이고, 물건분석에 관한 책은 부동산의 미래가치를 판단해주는 적극적인 투자방법을 제시하는 책이다. 물건사례중심의 책이 진정한 경매의 안내서이다.

2. 물건의 정보수집과 선정

지난 민사소송법에서는 신규물건과 유찰물건을 모두 공고했으나, 현행 민사집행법에서는 신규물건만 공고하고 있다.

이러한 정보를 얻을 수 있는 정보매개체는 여러 종류가 있으나 단연 대법원의 법원경매정보 사이트가 가장 공신력이 있다.

대법원 법원경매 정보는 내용이 충실하고 무료라는 최고의 경쟁력이 있고, 특히 경매사건 진행 여부와 이해관계인 송달 여부, 배당요구종기공고 등은 대법원경매정보만이 제공하는 유일한 정보기관이다.

이러한 대법원 경매 정보 사이트는 경매공고, 알기 쉬운 경매, 경매정보 광장, 경매정보검색, 나의 경매 등의 주요 검색창을 통해 정보를 얻을 수 있다.

또, 경매물건은 기일별이나 용도별, 소재지별, 가격별 등 다양하게 검색할 수도 있다. 그리고, 기일별 검색에서는 각 법원별로 매각기일에 의한 사건을 검색할 수도 있다. 단, 감정평가서나 집행관현황조사서와 매각물건설명서는 매각기일 1주일 전부터만 열람이 가능하다.

이외의 유료정보업체는 굿옥션, 디지터태인이나 GGI, 경매가이드, 경매뱅크 등이 있다. 그러나, 민간 경매 정보업체의 정보는 어디까지나 참고용으로만 활용을 해야지 대법원 경매정보와 같이 전적으로 믿어서는 안된다. 특히 권리분석의 정보제공의 경우 전혀 예고없이 틀린부분을 수정하거나 하면 낭패를 당할 수도 있다.

가장 확실한 정보는 매각기일 당일 입찰장에 비치된 법대서류를 기준으로 하여야 한다. 각 투자물건의 정보는 다음과 같다.

1) 단독주택이나 다가구주택

주택은 구조상 세입자가 아파트에 비해 많아 명도 부담이 크고, 가격산저이 어렵고, 주차장문제 등이 있어 아파트보다 경매에서 유찰이 더 되는 물건이다.

이러한 주택으 최소한 대지면적은 50평 이상 되어야 투자가치가 좋고 진입하는 도로는 4m 이상 되어야 한다. 땅 모양은 부정형지보다 장방향이나 정방향의 토지이어야 이용률이 높고, 동남향으로 15도 이하의 경사가 남향을 선호나는 한국인에게는 건축에 유리하다.

그리고 특히 신축주택을 입찰할 때에는 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다른 경우가 가끔 있어 주의를 요한다. 이 경우 대항력 산정의 말소기준등기는 토지와 건물의 기준등기일 설정일자 중에서 가장 빠른 날로 잘못 판단하는데, 말소기준은 건물 등기부 등본을 기준으로 한다.