부동산경매의 물건조사분석론 2.물건의 정보수집과 선정(2)~3.물건조사

8) 상가

상가 투자의 큰 매력은 요즈음과 같은 저금리 상태에서는 은행이하보다 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점이다.

그러나 아쉽게도 경매시장에 나오는 물건들 중에서 상가물건이 가장 적고 신규 유입이 적은 편이다. 또 경기가 나빠지면 상가물건이 경매로 많이 나올 것으로 기대하는데 사실은 그렇지도 않은 편이다.

대체로 경매에 나온 상가는 장사가 안되어 죽어 있는 상가가 의외로 많다. 권리금을 조사하여 보면 상권을 알 수 있다. 죽어있는 상가를 싸게 낙찰 받아서 되살려 보자는 생각은 아예 생각하지 말아야한다. 상권은 입지가 중요하므로 개별적인 요인보다 지역적인 개념으로 살펴보아야 한다.

그리고, 대형상가는 입주자들이 수백 명이나 되어 상가보증금과 권리금을 날릴 세입자들의 조직적인 반발이 있으므로 명도에 많은 시간과 비용이 소요될 수도 있다는 점을 생각하고 입찰에 임해야한다.

9) 아파트

경매시장에서 가장 인기가 있는 종목은 단연 아파트다.

법원경매에서 이렇게 아파트가 최고의 종목인 것은 최고의 환금성과 안전성이 있으며, 결정적인 요인은 다른 주택과는 달리 명도부담이 가장 없다는 점이다.

그러나 아파트 경매에서 투자에 실패하는 이유는, 낙찰에만 너무 집착하여 너무 고가에 낙찰을 받아 부대비용을 제하고 나면 오히려 급매로 산 것 보다 남는 것이 없는 경우가 허다하다.

앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사의 전형적인 상품이 바로 아파트다.

실수요자 입장이라면 시세의 85%정도 이면 그래도 적당한 편이지만, 수익을 남기려는 투자자가 80%를 넘겨 낙찰을 받으면 부대비용을 제외하고 나면 남는 수익율이 별로 없다.

10) 토지

그동안 과거에는 소수의 전유물이었던 토지가 신행정수도, 기업도시 혁신도시로 인햐여 이제는 일반적인 투자의 대상이 되었다.

그러나 수도건의 약90% 정도가 토지거래허가제로 묶여있는 상태에서 외지인이 일반거래로 토지를 취득하는 걸은 사실상 중단된 상황에는 경매로 토지를 취득하는 것이 큰 장점이다.

특히 지난 2004년의 토지시장은 마치 펄펄 끓는 용광로와 같았다.

신행정수도의 위헌이 나가전인 2004년 7월 20일 대전지방법원 경매6계 입찰법정에서 기록적인 사전이 있었다.

충남 연기군 전동면에 소재하는 지목이 논인 토지 573평의 감정가격은 불과 28,410,000원 이었는데, 경쟁률이 무려 68대 1을 보였으며 낙찰가는 1차 감정가의 6배에 달하는 160,210,000원에 낙찰되었다. 낙찰가율은 무려 563.9%였다.

그러나 이러한 토지시장은 고수익만 있는 것이 아니고 신 행정수도나 기업도시 혁신도시의 꿈이 시들어지면 고 위함을 가지고 있는 상품이라는 점을 인식하여야 한다.

3. 물건조사

입찰기록은 경매입찰기일 7일 전부터 해당법원 민사신청과에서 열람이 가능하다.

입찰기록의 종류는 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 이해관계인목록, 권리자신고서 등이 비치되어있다.

① 매각물건명세서

입찰하고자 하는 물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평사서 등을 바탕으로 법원에서 작성하는 서류에는 사건번호, 부동산의 소재지, 최저입찰가격, 매각조건 등을 기록하고 있다.

② 현황조사서

현황보고서에는 부동산의 위치 및 현황, 부동산의 내부구조 및 사용용도의 도면과 사진, 부동산의 점유자 현황(임대차관계조사서 첨부) 등이다.

점유자 현황조사시에는 임차인, 임차기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자를 기록하는데 만일 현황조사 방문 시 사람이 없을 경우에는 임대차 여부가 불분명하다는 점을 기록하다.

그런데 이러한 현황기록은 참고자료에 불과하고 아무런 법적인 구속력은 갖고 있지는 않다. 후일 임차인 등이 경매법원에 해당자료(주민등록등본, 임대차계약서사본)을 갖추어 배당요구를 했을 때에 비로소 법적인 구속력을 가진다.

③ 감정평가서

감정평가서에는 평가금액, 가격시점, 평가의견서, 평가물건명세표, 위치도 등이 포함되어있다. 특히 주변의 환경이나 교통 등에 관한 기록도 있으므로 지역적인 요인도 알 수 있다.

그러나 경매감정은 채권자에 의해서 이루어지는 감정이므로 감정가를 너무 믿지만 말고 반드시 주변의 시세를 파악하여야 실수를 줄일 수 있다.

특히 '제시외 물건'이 있는지의 여부와 '입찰외 물건'이 있는지를 살펴보아야 하고, 토지별도등기인 경우에도 그 내용을 확인해 봐야한다.

④ 토지대장은 지목, 지번, 토지등급을 살펴본다.

⑤ 건축물관리대장에서는 등기부등본상의 내용과 다른점이 있는지를 봐야한다.

⑥ 토지이용계획 확인원에서는 토지거래상의 규제나 용도상의 규제를 알아본다.