부동산경매의 물건조사분석론 2.물건의 정보수집과 선정

예를 들어, 토지근저당 설정일이 2000년 2월 10일이고 건물근저당 설정일이 2002년 5월 15일인 경우에 임차인 갑이 보증금 4000만원을 2001년 6월 16일 전입신고를 했다면 임차인 갑은 경락자인 매수자에게 대항력이 있다.

왜냐하면 민법 제99조 1항에 토지와 정착물은 별개의 부동산이므로 우리가 판단하는 것은 토지 임대차상의 대항력을 따지는 것이 아니고, 주택임대차상의 대항력을 따지는 것이기 때문이다. 비록 임차인 갑은 토지근저당 설정일 보다는 늦더라도 건물근저당 설정일보다는 빠르므로 대항력이 있는 임차인이 된다. 따라서 매수자가 보증금을 인수하여야 한다.

그래서 이러한 단독이나 다가구주택을 낙찰 받으려면 중요한 것은 임대차관계를 파악하는 것이 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고, 말소기준이 되는 최선순위채권자보다 우선순위 세입자가 있는지 확인해야 한다.

우선순위세입자가 임차보증금 전액을 배당을 받지 못하면 낙찰자가 나머지 임차보증금을 추가로 부담을 해야 하기 때문이다.

그리고 특히 법령의 정비로 다가구주택도 다세대주택처럼 분할등기를 할 수 있게 허용되어 다가구주택을 많이 찾고 있으나, 서울 등 조례로 금지하고 있는 지역도 있게 때문에 사전에 확인이 필요하고, 다가구주택은 단독과는 달리 임차인이 많아서 권리관계가 복잡하기 때문에 대항력의 유뮤와, 추가로 인수해야 되는 금액을 얼마인지, 명도소송의 대상자는 누구인지 등의 파악이 중요하다.

그리고 인근의 부동산업소를 통해 정확한 시세와 입지여건을 꼼꼼히 살펴보아야만이 임차인이 손쉽게 구할 수 있고 투자가치를 높일 수 있다.

2) 연립, 빌라, 다세대주택

연립, 빌라, 다세대주택 등은 아파트에 비해 사람들의 선호도가 떨어지기 때문에 자연히 낙찰가율도 낮은 편이다.

그러나 뉴타운 인근지역이나 재개발, 재건축이 가능한 지역의 대지지분이 큰 물건들은 투자가치가 높아 투자유망 물건이어서 주목을 받고 있다. 왜냐하면 20가구미만의 연립, 빌라, 다세대주택도 재건축이 유리하게 되었기 때문이다.

특히, 이러한 부동산들 중에서 전세보증금이 낙찰가의 80%이상이 되는 물건을 골라서 투자만 잘하면 얼마 안가서 아파트입주권을 받을 수도 있어 매력적이다.

3) 원룸주택

원룸은 역세권이나 대학가 주변에 위치한 물건이 좋으나 이런 위치의 물건은 경쟁이 치열하여 투자가치가 떨어질 수도 있으므로 세심한 지역분석이 요구된다. 특히 젊은 층이나 고소득층이 선호하는 지역이 다소 비싸더라도 임대에 유리하다. 현장을 여러 차례 방문하여 어떤 계층의 사람들이 주로 입주하여 있는가와 대항력이 있는 임차인의 경우 배당요건이 되는지 등을 자세히 살펴보아야 한다.

4) 근린상가주택

근린상가주택은 경매시장에서 상당히 인기가 높은 편이다. 왜냐하면 상가임대를 통해서 정기적인 임대수익이 나올 수 있기 때문이다.

이러한 근린상가주택은 비교적 유동인구가 많은 역세권이 유리하고 대로변보다는 오히려 대로변 뒤에 있는 먹자골목이 식당 등에는 유리하다.

근린건물 연면적 중 주택면적이 반절이상이면 주택으로 간주된다.

5) 고급빌라

서울 강남의 고급주택이라고 해도 모두 대접을 받는 것은 아니다.

10년전만 하더라도 강남의 고급빌라를 사기 위해서 강남아파트 두 채를 팔아야했던 시절이 있었으나, 지금의 강남 고급빌라는 분양가이하에도 잘 팔리지 않는 것이 대부분이다.

이렇게 고급빌라 값이 고층아파트보다 떨어지는 이유는 환금성이 떨어지고 개발갗가 낮기 때문이다. 편리성은 아파트에 비해 다소 떨어지더라도 주거기능이 뛰어난 고급빌라는 지금은 비록 인기에 밀려있어도 인기는 바뀌는 것이고, 무엇보다도 주택에서 가장 중요한 유용성은 바로 쾌적성이므로 환경이 좋아 주거기능이 뛰어난 고급빌라를 경매를 통하여 싼 값에 투자하는 지혜가 필요하다.

이러한 고급빌라는 통상적으로 2회 정도는 기본적으로 유찰이 되는 경향이고, 부동산경기가 안 좋은 시기에는 3회 이상도 유찰이 되는 비인기품목이다.

그러나, 낙찰가격이 싼 만큼 환금성과 수익성이 떨어진다. 그리고, 아파트와 같이 매매사례가 많이 않아 시세 파악도 쉽지 않고 감정가격도 물건마다 차이가 심하다.

이런 고급빌라는 투자하여 수익을 얻기보다는 실수요자에게 적합한 품목이다.

6) 전원주택

전원주택의 상당수는 농가주택을 개조하여 사용하는 것이 많아 건물이 무허가나 미등기로 되어 있거나 토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 있다.

토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등을 열람하여 현재의 지목과 대장상의 지목이 일치하는가의 여부도 파악을 하여야 하고, 특히 무허가주택인 경우 건축물관리대장이 없으므로 과세대장이나 가옥대장을 열람을 해야 한다.

그리고, 전워눚택지인 토지만 입찰하고자하는 경우에는 건축허가에 필요한 도로가 있는지의 여부를 살펴보아야한다.

7) 공장

경매를 통하여 공장을 낙찰을 받으면 수도권 공장 신설에 따른 어려운 인,허가의 절차를 빠져 나갈 수 있는 장점이 있고, 특히 서울 수도권은 공장총량제로 묶여 있어 투자에 유리한 점이 있다. 

그러나, 공장 감정에는 공장저당법에 의해 토지, 건물과 함께 기계설비가 포함되어 있으므로 기계의 감정가격에 신경을 써야하고, 낙찰 후에 사용할 기계가 아니라면 고철에 불과하므로 전체 입찰가격에서 기계설비 가격을 빼고 난 가격으로 토지, 건물 가격을 봐야한다.