개발의 기초개념과 행정계획

6.지구단위계획제도

지구단위계획제도는 독일의 토지이용규제방식을 본 딴 것으로, 도시군관리계획이라는 사전계획을 효율적으로 시행하기 위한 도시설계방법의 하나로 일정면적 이상의 개발과 기존도시의 확충개발 및 재개발의 경우 반드시 도시군계획시설(기반시설)을 사전에 충분히 계획하고, 건축물의 종류와 위치, 규모 등을 그 계획숙에 적정하게 배치하는 도시설계와 아울러 건축상세계획을 지정하는 제도이다. 우리나라에서는 1999년 도시계획법에서 도시계획의 상세계획이 필요성을 입안되 상세계획구역과 1980년에 시작되어 1999년 건축법에 반영된 도시설계 제도가 있었는데 이 제도가 서로 비슷하여 중복운영에 따른 혼란과 불편을 해소하고자 2000년 건축법의 도시설계제도를 도시계획법에 의한 도시계획체계로 흡수하면서 지구단위계획이 탄생하였다. 그후 2002년 도시계획법과 국토이용관리법이 합해지면서 국토의계획및이용에관한법률에 제1종,제2종 지구단위계획으로 세분회된 것이다. 최근 1,2종 지구단위계획이 다시 합해졌다.

7.지구단위계획의 성격

지구단위계획이란 기존의 용도지역,지구,구역제도만으로 기대할 수 없는 체계적인 개발을 위하여 새로이 만들어진 도시설계기법의 하나로 이해할 수도 있고, 도시군계획상의 개발규제방식으로도 이해할 수 있다. 즉 10,000~30,000제곱미터 미만의 소규모 개발은 개발행위허가제로 그리고 그 이상의 면적의 개발에는 기반시설 등 사전도시상세설계가 필요하기 때문에 사실상 지구단위계획을 수립해야 한다. 그러나 도시개발에 꼭 필요한 이런 상세도시설계방식의 지구단위계획을 수립해야 한다. 거러나 도시개발에 꼭 필요한 이런 상세도시설계방식의 지구단위계획을 수립해야 한다. 그러나 도시개발에 꼭 필요한 이런 상세도시설계방식의 지구단위계획을 전 국토 그리고 모든 지자체가 도시기본계획에 의해 도시군관리계획으로 사전에 수립하기에는 국가 또는 지자체의 재정형편상 곤란하고, 이용보전지역 등은 사전개발계획의 필요가 없는 등 비효율적이기 때문에, 지자체는 시범적인 몇 곳만 의무로 하고 나머지 개발은 필요할 때 그 지역의 사업시행자가 자기 비용으로 지구단위계획을 수립하여 개발허가(사업승인등)를 받도록 하는 것이다.

8.도시지역 개발과 수용권

지자체는 도시군관리계획의 도시개발법에 의한 도시개발구역과 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역 등을 지정하여 도시확충개발과 재개발을 하게 되는데, 특정 지역에 주거 등의 수요가 급증하여 기존의 도시군관리계획으로 그 수요를 충족하기 곤란하면 택지개발촉진법에 의한 택지개발지구로 신도시를 기획되게 된다. 즉 지자체 단위로 수립되는 도시군관리계획과 달리 지자체의 도시기본계획에 꼭 반영되지 않는 국가적 필요에 의한 공적사업도(최소 330만제곱미터이상) 개별법 또는 특별법에 의해 개발이 가능한데, 이런 개발계획등이 사업시행자에 의해 수립 또는 제안되거나, 지구단위계획이 수립된 지역은 기존의 용도지역제에 의한 국토계획법의 행위제한은 없어지고 그 대신 개발계획에 의한 새로운 행위제한(획지별행위제한표)이 생기게 된다. 이런 공공필요에 의한 대규모 사업을 진행하는 지역에 개발계획에 의한 실시계획이 스인되면 토지소유권을 수용할 수 있는 권리가 발생된다.

9.공적개발의 종류와 방식

공적개발로는 도시개발법의 도시개발구역, 택지개발촉진법의 택지개발지구, 산업입지법의 산업단지조성 등과 도시및 주거환경정비법의 정비구역, 광역재개발을 위한 도시재정비촉진을위한특별법의 재정비촉진지구 등이 있다. 이런 구역,지구의 개발은 반드시 사전에 환경과 조화되는 개발계획이 먼저 수립되어 법적절차에 의해 엄격하게 진행되어야 하며, 사업시행방식은 수용방식이 원칙이고 환지방식 또는 양자혼합방식도 있다. 재개발은 주로 환지방식이나, 광역재개발은 수용이 원칙이다. 도시개발의 한종류인 기업도시,혁신도시,행복도시 등의 신도시개발은 수용방식이다. 공적개발대상토지는 사업부지를 매수(수용)를 원칙으로 하는데, 일반개발인 주택법에 의한 주택사업의 경우 80~95%이상의 소유권을 확보하면, 나머지 토지는 사업시행자가 매도청구권을 행사할 수 있다. 즉, 공익사업 성격으로 본다는 것이다. 또한 임대주택법과 국민임대주택특법법에 의한 개발사업에는 공익성이 인정되어 공익보상법에 의한 수용권이 와니전히 인정된다. 수용되는 경우 헌법 제23조 제3항에 의한 정당한 보상이 공익보상법에 의해 이루어지게 되어, 기존 거주자에게는 조성된 토지에세 이주자택지를, 영업을 하고 있는 자에게는 생활대책용지를 우선 분양하게 된다.