부동산 계약 분쟁사례 - 목적물에서 발생할 수 있는 사유

3. 매매목적물의 범위에 포함되는지 여부? (박성훤 저)

부동산매매는 특정물을 인도하여야 하는 특정물채권에 해당하므로, 계약당사자는 매매목적물에 포함되는 여부를 명확하게 하여야 합니다. 즉 종물과 주물여부, 부합여부, 과실수취권, 일체의 지상물건의 포함여부, 명인방법으로 소유권을 유보한 물건 또는 수목의 존재여부, 불법건축물 해당여부, 불법용도변경에 해당하는지 여부 등을 확인하여 추후 소유권귀속에 관한 분쟁을 미연에 방지하여야 합니다.

4. 인수위험이 있는 등기 권리분석과 급매물 작업하는 방법

매매목적부동산에 가등기, 가처분, 가압류 등 채권보전절차가 진행되고 있는 경우와 경매기입등기가 되어 있는 부도산이나, 매매대금보다 설정된 채권총액이 많은 부동산을 매매할 때 주의사항은 어떤 것들이 있는지를 알아봅니다.

제5절 계약서작성과 관련하여 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1.중개업자의 계약서작성과 법정중개대상물확인설명서의 작성에 있어서 확인설명의무의 범위와 그 책임에 대하여 잘알고 있어야 합니다.

2.중개수수료 청구권 발생여부, 초과 중개수수료 문제, 전속계약의 중요성에 대해서 잘알고 있어야 합니다.

3.법률분쟁의 발생을 미연에 방지할 수 있는 특약을 작성하는 방법에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

4.생략(서적 참조하세요.)

5.부동산관련 세금에 대하여 중개업자는 확인설명의무가 있는가?

중개업자는 원칙적으로 부동산 관련 세금에 대하여 유료로 상담할 수 없습니다. 그러나 현실적으로는 부동산과 관련된 조세, 즉 취득세, 양도소득세, 증여 및 상속세, 부가가치세 등에 대해서는 전문가 수준의 지식을 가지고 있어야 합니다. 다만 상담을 한 고객에게는 자세한 내용에 대하여는 전문가에게 꼭 확인을 하라고 권유하여야 하며, 세금과 관련된 내용이 계약서 등에 문서로 작성되어 교부되어서는 안됩니다. 그리고 중개업자는 계약을 체결할 때에는 반드시 세무서에 체납사실여부를 확인하여야 합니다.

제6절 계약의 이행과 관련하여 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1.가계약금에 관한 문제

부동산거래실무에서 종종 가계약과 관련된 법률분쟁이 발생하고 있습니다. 그러므로 중개업자는 가계약에 관한 법률적 지식을 갖추고 있어야 합니다. 특히 가계약의 성립요건과 효력, 정식계약이 체결되지 않았을때 가계약금의 반환 여부 등 가계약서를 작성할때 필요한 특약사항에 대해서 정확하게 알고 있어야 합니다. 가계약서 양식은 부록 편을 참고하시기 바랍니다.

2.계약금이 지금과 효력에 관한 문제

계약을 할 때는 관행적으로 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고 있으나, 계약금만 지급된 경우와 계약금을 지급하고 계약서를 작성한 경우는 그 법리적 해석이 다르게 됩니다. 그러므로, 중개업자는 계약금에 대한 법률적 지식을 갖추어 민원이 발생하지 않도록 하여야 하며, 특히 계약금 일부만 지급된 경우에 처리하는 방법과 계약금의 법리, 해약금의 추정, 위약금과 위약벌의 차이에 대하여 알고 있어야 합니다.

3.중도금 지급 이후에 발생하는 문제

대부분의 중개업자들은 계약금에 의한 계약의 해제에 대하여는 잘알고 있는데, 그 후 즉 중도금지급 후에 계약을 해제할때에는 어떻게 해야 하는지 모르는 경우가 많이 있습니다. 그러므로 계약서를 작성할때 미리 중도금지급 이후에도 계약을 해제할 수 있는지 여부와 계약을 해제할때 그 해제사유와 손해배상의 범위에 대하여 미리 계약서에 포함하여 작성하여랴 하는 것입니다. 특히 계약이 해제된 것으로 믿고 다른 사람과 매매를 함으로써 발생하게 될 수도 있는 이중매매의 법률관계에 관해서도 알고 있어야 합니다.

4.잔금지급시점에 발생할 수 있는 문제

너무나 당황스러운 일이지만 잔금지급일에 와서 종종 계약을 해제하겠다고 하는 사람들이 있습니다. 이런 일이 실제로 발생하면 계약당사자는 막대한 정신적 피해와 손해를 보게 되는데 특히 계약금만 지급하고 중도금이 없는 계약에서 종종 발생하는 사안입니다.

그러므로 계약금만 지급한 계약이거나, 계약일과 잔금지급기일 사이에 상다한 기한이 있는 계약인 때에는 계약당사자들이 잔금지급일까지 계약의 이행을 위해서 소요된 비용을 헛되이 하지않게 위해서 잔금지급일로부터 일정한 기한 이내에는 계약을 해제할 수 없도록 하야야 하며 또한 해제를 인정하는 겨웅에도 그 사유를 제한할 필요가 있게 됩니다.

그러므로 계약서상에 잔금지급일에 계약을 해제할 수 있는지 여부와 계약을 해제한 경우 그 손해배상의 범위 등에 대하여 계약서에 명시하여야 합니다. 또한 매수인에게 책임없는 사유로 잔금대출이 실행되지 않았을때 문제점을 해결하기 위한 방법, 저당권 등 채무승계와 그 전부말소 또는 일부를 말소하는 경우에 처리방법 등에 관해서도 잘 알고 있어야 합니다.

5.기타

채무불이행책임, 하자담보책임, 위험부담, 위험의 이전에 대하여 알고 있어야 합니다. 매수인이 등기이전을 지체(등기인수청구권)하는 경우에 처리방법과 목적물의 수령을 거절(채권자지체)할 때 처리방법, 명도시간 등 이행과 관련하여 동시이행항변권의 남용이 발생하는 경우에 대하여 미리 해결책을 알고 있어야 합니다.

그리고, 의사표시의 통보방법과 채무불이행에 대한 손해배상의 범위에 대해서는 미리 합의가 되어 있어야 합니다.

계약당시 목적물의 상태와 인도시 목적물의 상태가 당사자 일방의 고의 또는 과실에 의하여 달라진 경우 또는 당사자의 책임없는 사유로 그 현상이 달라진 경우 그 처리방법에 대하여 알고 있어야 합니다.

제7절 권리변동의 위험이 발생할 수 있는 사유

1.매수인이 잔금지급 후 소유권이전등기접수를 하기전에 발생할 수 있는 위험에 대하여는 어떻게 대처를 하영야 하는가?

이런 경우의 위험에 대하여는 솔직히 다른 해결방법은 없습니다. 다암 권원보험과 애스크로우제도의 도입에 의하여 발생한 손해를 보전하는 방법이 있을 뿐입니다. 이와 관련된 사기사건이 빈번하게 일어나고 있어서 공인중개사협회에서 대응방법을 찾고 있는 중입니다. 물론 이러한 권리변동의 위험이 발생했을 때에는 중개업자는 법적으로는 책임을 지지 않습니다.

2.소유권이전등기 경료 후 매매계약이 취소,무효,해제된 경우에는 어떻게 처리해야 하는가?

소유권이전등기가 되기 전에 당사자간에 계약이 취소,무효,해제된 경우와 소유권이전등기가 경료된 이후에 당사자간에 계약이 취소,무효,해제되는 경우의 법률효과는 전혀 별게의 문제이므로 이런 경우 계약의 직접적인 이해관계인이 되는 제3자는 어떻게 보호되는지 그리고 당사자간에는 어떻게 이해관계가 정리되는지 원상회복에 관한 법리에 대하여 이해를 하고 있어야 합니다.

제2편 매매계약서 작성시 준비사항

제1장 부동산을 매매할때 확인사항

1.주민등록진위 확인

①ARS1382

국번없이 1382를 누르고, 안내멘트에 따라 확인을 하면 됩니다. 주민등록증에 있는 주민등록번호와 발급일자로 진위 여부를 판별합니다. 그러나, 발급일자가 동일하게 위조된 경우에는 의미가 없습니다.

②민원24(www.minwon.go.kr)

민원24에 접속한 후 상단의 확인서비스에서 주민등록증진위확인을 클릭합니다. 주민등록증 진위확인을 누르고, 공인인증서로 로그인을 한 후 확인을 하면 됩니다. 확인할 때 필요한 정보는 이름, 주민등록번호, 발급일자입니다.

진정한 소유자의 경우에는 '행정안전부에 등록된 발급일자와 일치합니다.'라는 문구가 나오며, 위조된 경우에는 '일치는 하나 분실실고된 증입니다.' 또는 '일치하지 않습니다'라는 문구가 나옵니다.

확인을 한 후 화면인쇄를 하여 계약서에 첨부하거나, 계약서표지에 확인하였다는 내용을 기재하면 됩니다. 생략...

2.운전면허증 진위확인

운전면허증 진위확인은 '도로교통공단 운전면허 시험장' 홈페이지에서 확일 할 수 있습니다. 메뉴 오른편에 있는 사이버민원에서 면허증진위여부조회를 선택하시면 됩니다. 민원인의 실명을 확인 후 성명, 주민등록번호, 면허번호, 암호일려번호를 입력하여 확인을 하면 됩니다. 확인화면을 인쇄하여 계약서에 첨부하거나 계약서표지에 확인을 하였다는 내용을 기재하면 됩니다. 생략...

3.등기권리증(등기필증)

소유자여부를 확인하는 가장 확실한 방법은 등기권리증을 확인하는 것입니다. 그러므로 소유자에게 계약서작성 시에 가지고 나오시라고 해야합니다. 만약에 등기권리증을 분실하였다면 등기권리증은 재발급이 되지 않으므로 다른 서류로 소유자여부를 신중하게 확인을 해야 합니다.

4.등록사항전부증명서 열람방법

등록사항전부증명서는 '대법원인터넷등기소'에 접속하여 열람하고 출력하면 됩니다. 등록사항전부증명서를 출력할 때에는 반드시 소유자의 주민등록번호가 나오도록 하여야 합니다. 소유자가 가지고 온 등기부등본 또는 미리 발급받은 등기부등본은 발급일과 매수를 정확하게 확인을 하여야 합니다. 의뢰인들이 가지고 온 등기부등본 등은 권리분석에 중요한 기록이 있는 페이지를 고의로 누락시켜서 가지고 오는 경우가 종종 있음을 명심하여야 합니다.

5.건축물대장 열람방법

건축물대장 발급열람은 민원24(www.minwon.go.kr)에 접속하여 건축물대장 등초본 발급(열람)신청을 하면 됩니다.

이곳에서는 주민등록표등본(초본) 교부, 토지(임야)대장열람,등본 발급신청, 토지이용계획확인 신청, 지적도(임야도)열람,등본 교부신청, 지방세세목별 과세(납세)증명, 지방세납세증명, 전입신고, 출입국사실증명, 병적증명서발급 등을 할 수 있습니다.

6.토지이용계획확인서 열람방법

토지이용계획열람은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 접속하시면 편리합니다. 특히 지적도 또는 임야도가 반드시 필요한 경우가 아니라면 토지이용계획확인서에 나오는 도면으로 갈음할 수 있다는 합의가 있어야 합니다. 그리고 가능하면 전체인쇄를 선택하여 행위제한의 내용이 함께 출력되도록 하여야 합니다. 기타 부동산에 관한 정보는 '부동산종합정보망'에서 확인을 하면 됩니다.

7.용적률과 건폐율 조회

용적율과 건폐율은 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'에서 규정하고 있지만 각 시도의 도시계획조례에서 정하고 있는 것을 기재하여야 합니다. 해당 지역의 조례를 확인하려면 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에서 확인을 하거나 각 시도의 홈페이지에서 확인을 하시면 됩니다. 주로 거래되는 지역의 용적률과 건폐율을 책상머리에 붙여놓고 사용을 하면 편리합니다.

8.부동산관련 조세

부동산과 관련된 조세는 지방세와 국세로 구별됩니다. 또한 취득과 관련된 조세, 보유와 관련된 조세, 처분과 관련된 조세로 구분합니다. 중개대상물확인설명서에 기재하는 세율은 지방자치단체 홈페이지 또는 법제처에서 해당법률을 참고하거나 국세청 홈페이지에서 확인을 하여 기재하면 됩니다. 취득세의 세율표도 과세대사울건에 따른 취득세 세율표를 미리 만들어 놓으면 계약서를 작성할 때 편리하게 사용할 수 있습니다.