부동산 계약 분쟁사례 - 매도인에게 발생할 수 있는 사유

계약으로부터 발생할 수 있는 분쟁사례의 개괄적인 설명 (박성훤 저)

계약이 순조롭게 진행이 될때에는 아무런 탈이 생기지 않지만 부동산매매계약에는 항상 다름과 같은 위험성이 내포되고 있고, 여러가지 법률적인 문제점들이 발생할 수 있습니다. 따라서, 계약서를 쓸 때에는 이러한 문제점과 위험들이 발생할 여지가 있는지를 자세하게 살펴보고 만약에 그런 것들이 있다면, 그리고 그러한 문제점들이 미연에 방지할 수 있다면 당연히 그렇게 계약서를 작성해야 합니다. 그러한 방법으로 계약서를 작성하는 것을 계약을 특약실무라고 합니다. 지금부터는 계약의 진행과정 중에 일어날 수 있는 분쟁, 즉 중개사고의 위험과 법률적인 문제점들로는 어떠한 것들이 있는지를 개괄적으로 살펴보기로 하겠습니다.

제1절 매도인에게 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1. 매도인이라고 칭하는 자가 진정한 소유자인가?

매매를 할때 제일 큰 걱정은 매도자가 진정한 소유자일까? 하는 의심입니다. 특히 요즘처럼 부동산매매와 관련된 사기사건은 신문과 방송에 많이 보도되고 있는 것을 보면 더욱더 걱정이 앞섭니다. 이와 관련해서 대다수의 공인중개사 사무소에서는 아직도 계약서를 작성할 때 매도자 즉 소유자가 제시하는 신분증과 등록사항전부증명서의 소유자의 일치여부만 확인하고, 신분증의 위변조여부를 확인하지 않아 종종 부동산사기사건에 휘말리곤 합니다. 이제부터는 계약서를 작성할때에는 반드시 매도인의 신분증에 대한 위변조여부를 확인하여야 하고, 등록사항전부증명서를 소유자의 주민등록번호가 나오도록 발급을 받아서 신분증과 대조,확인을 하여야 합니다.

특히 요즘은 월세임차인들이 소유자의 신분증을 위조하여 소유자인 것처럼 행세하면서 부동산매매 또는 전세사기를 많이 치고 있습니다. 지금까지는 계약서를 작성할 때 소유자에게 등기권리증을 가지고 오라고 하는 것이 여간 번거롭지 않았으니 이제부터는 법적으로 등기권리증을 확인하고 계약서를 작성할 때 등기권리증을 반드시 가지고 나오시도록 해야 합니다.

또한 최근 들어서는 매매대금을 현금이나 수표로 지급하지 않고 은행통장으로 입금하는 것이 일반화되어 있다는 것을 알고 있는 사기꾼들이 이를 악용하는 사례가 종종 발견되고 있어 더욱더 주의를 해야 합니다. 월세 임차인이 소유자의 주민등록증을 위조하여 은행에서 통장을 발급받은 후 그 통장으로 입금을 하라고 합니다. 이런 경우에 중개업자에게는 통장의 위변조와 부정발급까지 확인을 할 의무가 없어서 책임을 지지는 않지만 조금만 주의를 하면 외뢰인의 재산상의 피해를 막을 수도 있습니다.

지금부터는 계약서를 작성 할때에는 소유자에게 부동산등기권리증을 가지고 오시라고 해야하며, 매매대금의 입금에 필요한 본인 명의의 토장사본은 그 사용기간은 반드시 확인을 해야 합니다. 만약에 부동산등기권리증을 분실하였거나 가지고 오지 못할 경우와 통장사용기간이 짧은 경우에는 더욱더 신중하게 진정한 소유자 여부를 확인하셔야 합니다.

2, 매도인은 적법하고 유효한 확정적인 소유권을 가지고 있는가?

실제로 부동산매매에서 더 큰 위험은 매수인이 소유권을 취득하였다 하더라도 그 이후에 소송 등으로 이미 취득한 소유권을 잃게 되는 경우가 종종 있다는 것입니다. 그러므로 계약을 체결할때에는 장래에 발생하게 될 이러한 위험도 미연에 방지할 수 있어야 합니다. 이러한 위험을 방지하기 위해서는 매도인이 적법하고 확정적으로 유효한 소유권을 가지고 있는 지를 확인하는 일입니다. 그것을 확인하는 방법은 먼저 공부상서류를 가지고 법률적 권리분석을 하는 것입니다.

예를들면 매수인이 매매대금을 전부 지급하고 매도인으로부터 소유권이전등기를 넘겨받았는데, 그후 매도인과 제3자 사이에 매매목적부동산에 대한 소유권분쟁이 발생하게 되면 그 소송결과에 따라서 매수인이 소유권을 잃게 되는 경우가 종종 발생하게 되는 것입니다.

일반적으로 그러한 위험성이 있는 사유로는 특별조치법에 의하여 소유권보존등기가 된 경우, 법원의 촉탁신청에 의한 보존등기가 된 경우, 명의신탁이 되어있는 경우, 신탁법에 의하여 신탁이 되어 있는 경우, 양도담보 또는 매도담보로 채무자에게 그 소유권이 이전되어 있는 경우, 선순위 기입등기 등 가압류등기, 가처분등기, 가등기 등이 최근에 해제된 경우, 건축중인 건축물의 매매, 건축허가권자와 실제 건축비용을 대고 공사를 한 사람이 다른 경우 등이 있습니다.

3. 매도인은 단독으로 유호하게 매매계약을 체결할 능력이 있는가?

요즘은 겉으로 보기엔 멀쩡한 사람처럼 보이는데 사실은 그렇지 않은 사람들이 많이 있습니다. 예를 들면 능력에 대하여 아무런 의심이 없어 보이는 소유자와 계약을 체결하였는데 그후에 소유자의 가족들에 의하여 이의제기를 받는 경우가 있는데, 즉 소유자가 알콜중독, 치매, 정신질환, 한정치산자, 미성년자 등에 해당한다고 하면서 유효하게 성립된 매매계약의 무효 또는 취소를 주장하는 경우가 많이 있습니다.

이와같이 매도인이 단독으로 유호하게 매매계약을 체결할 능력이 없는 경우에는 나중엔 그 매매계약이 무효 또는 취소가 됨으로써 매수인은 불측의 손해를 입을 수 있기 때문에 중개업자는 매동인의 권리능력, 의사능력, 행위능력, 의사표시의 하자 유무, 소유형태(공동소유, 구분적 공동소유, 법인소유, 종중 등 비법인 사단 또는 재단 소유)등에 대하여 문서로 확인하여야 하며, 이런 일이 발생할 경우를 대비해서 그 법률적 효과와 대응방법을 정확하게 알고 있어야 합니다. 그 대응방법에 대해서는 계약서작성법에 대한 본문의 해당 조항에 대한 강의를 할때에 자세하게 설명해드리겠습니다.

4. 생략

5. 기타

매도인은 계약을 체결한 다음에 부동산가격이 상승하면 이런 저런 핑계를 대면서 대금의 수령이나 목적물의 인도를 거절하면서 계약을 해제하려고 합니다. 반대로 부동산가격이 하락하게 되면 이번에는 매수인이 그렇게 하겠지요. 그리고 계약서를 작성한 후에 매도인의 경제적인 이유로 매매목적물이 부동산에 법적절차가 착수되어 있는 경우도 많이 있습니다. 이러한 경우를 대비하여 계약서를 작성하는 것이 정말로 중요합니다. 특히 부동산가격이 급등락할때와 급매물로 나왔는 부동산을 매매할때에는 더욱 주의를 하여야 합니다. 급매물을 매매하는 방법에 대해서는 추후 계약서작성법에 대한 본문의 관련 조항에 대한 강의시간에 자세하게 설명드리겠습니다.

제2절 매수인에게 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1.매수인은 단독으로 유효하게 매매계약을 체결할 능력이 있는가? 

매수인은 비교적 매도인의 경우보다 위험성이 조금 적다고 볼 수 있습니다. 그러나, 매수인이 단독으로 유효하게 매매계약을 체결할 능력이 없는 때에는 매매계약이 무효 또는 취소될수 있으며, 무능력자의 반환책임이 제한되어 매도인이 재산상 피해를 입을 가능성이 있습니다. 그러므로 매수인의 권리능력, 의사능력, 행위능력, 의사표시의 하자여부 등을 확인하여야 합니다. 즉 매수인에게 매매계약의 불성립, 무효, 취소, 해제를 주장하게 되는 사유들이 있는 지를 계약서를 작성하기 전에 주의깊게 샆펴보아야 합니다.

2.매수인이 매매대금이 부족한 상태에서 계약을 체결하는 경우에 주의할 사항은?

매매계약을 진행하다 보면 종종 매수인이 매수자금이 부족한 상태에서 매매계약을 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 잔금지급일에 매수인이 잔금을 준비를 하지 못하게 되어 많은 손해를 보게 되는 경우가 종종 있습니다. 물론 계약이 파기되면 중개업자도 중개수수료도 못 받고 헛수고만 한 것이 됩니다.

이렇게 매수인이 대출을 받아서 부동산을 매수하려고 하는 때와 매매목적물을 전세놓고 그 전세보증금으로 매매잔금을 지급하기로하는 계약을 체결한 때에는 매매잔금에 대한 대출실행이 불가능하게 되거나 전세입자를 구하지 못한 경우, 매수인이 기존 주택을 처분하지 못했거나, 기존 전세 살던 집의 전세보증금을 전금지급기일까지 돌려받지 못한 경우 등을 대비해서 계약서를 작성한다면 매수인에게는 피해가 생기지 않겠지요. 그러므로 중개업자는 이런 특수한 사정이 있는 경우에는 계약서를 어떻게 작성하여야 하는지를 대하여 잘 알고 있어야 합니다.

또한 매수인이 전세를 안고 주택을 사는 경우에 발생할 수 있는 문제점과 그 해결방법에 대하여 알고 있어야 하며, 늑히 매수인이 매매목적물을 담보로 제공하는 받은 금액으로 매매대금을 지급하고자 하는 경우에 매도인을 보호하는 방법ㅇ 대하여도 알고 있어야 합니다.

3.생략

제3절 대리인에게 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1. 대리인은 적법하고 유효하게 계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있는가?

대리인이 계약을 체결할 때에는 계약의 상대방과 중개업자는 대리인의 대리권유무르 확인하여야 하고 대리인 자격서류의 진위 여부를 확인하여야 합니다. 즉 소유자 본인이 발급한 인감증명서가 위임장에 첨부되었는지 여부, 위임장에 날인된 인감도장과 인감증명서의 인감도장이 동일한지 여부를 확인하여야 하고, 만약에 인감증명서가 대리로 발급된 것이라면 본인에게 대리권 수여 여부와 대리인의 인적사항을 확인하여야 하고 필요한 경우에는 본인의 추인을 받아야 합니다.

대리에 관한 법률관계는 실무에는 자주 사용하게 되므로 대리의 법률관계 특히 무권대리 중 표현대리를 이용하는 방법을 잘 알고 있어야 합니다. 표현대리를 이용한 사례는 계약서작성법에 대한 본문의 관련조항에 대한 강의를 할 때에 자세하게 설명해 드리겠습니다.

2. 가족이 매매계약을 체결하러 나오는 경우에는 어떻게 하여야 하는가?

매매를 할때 소유자가 나오지 않고 소유자의 가족들이 나오는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우에는 소유자와의 관계, 소유자가 나오지 못하는 이유등을 확인해야 합니다. 그리고 확인이 안되었다면 나중에 중개업자가 직접 소유자를 방문하여 거래승낙여부를 확인하여야 하나, 간혹 정당한 이유가 있는 경우에는 일상가사대리권에 기한 월권대리에 관한 규정을 적용하여 매매를 성사시킬 수도 있습니다.

제4절 목적물에 관하여 발생할 수 있는 법률분쟁 사유

1.등록사항전부증명서상 권리의 하자와 등록사항전부증명서외의 권리의 하자는 없는가?

매매목적물의 법률적 권리분석에 해당합니다. 매매목적물에 관한 하자는 먼저 중개업자가 매도인에게 요청하여 교부받은 서류, 즉 매도인의 고지의무 확인서, 점유사실확인서 및 임차인 현황조사서, 권리분석 및 목적물 현황조사서 등을 가지고 공시 미공시 권리분석을 통해서 확인하게 하게 되는데, 특히 등기부상 나중에 문제가 생길만한 사유가 없는지를 잘 확인하여야 합니다.

2.매매목적물에 물건의 하자와 거래목적과 관련된 하자는 없는가?

계약당시의 물건의 현황과 이해시점에서의 물건의 현황이 현저하게 변경된 경우 등 매매목적물에 물건의 하자가 있는 경우 이를 처리하기 위한 법률관계(원시적불능, 하자담보책임, 위험의 이전, 채무불완전 이행 등)를 알고 있어야 하며, 당사자 사이에 거래의 목적을 제시하고 체결한 계약에 있어서 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도의 하자가 발생한 경우 어떻게 할 것인가에 대하여 계약서에 명시하여야 합니다.

특히 매매에서는 매매목적물 자체의 하자보다는 매수자에게 더 튼 손해를 끼치는 사유 즉 아래층 누수, 윗집과 층가 소음, 인접한 토지의 경계 문제 등을 권리분석 및 목적물현황조사서를 가지고 꼼꼼치 확인하여야 합니다.