부동산 경매과 관련하여

부동산 경매와 관련하여 자유로운 서술

한해 낙찰가만 해도 약 14조에 달하는 시장이 바로 경매시장이다. 낙찰건수만 해도 10만건이 넘는다. 물건번호를 감안하면 한해 약 20만건 이상이 낙찰될 것이다. 이해관계임만해도 200만이 넘는다. 200만란 숫자는 엄청난 숫자이다. 분야별로 보면 법원경매 진행과 켐코 공매로 나눌 수 있다. 법원경매 진행건수는 약 2만건 공내진행건수는 5천건으로 공매건수는 법원경매건수의 약25%이다.

법원 경매 전국 매각가율은 2010년 8월 현재로 약66%이고 창원지방법원 최근 1년간 용도별 매각가율 64%이다.

물건용도별로 보면 아파트의 경매 건수는 약 1500건으로 매각건수는 700건 매각가율은 87%이다. 

단독주택이나 다가구주택의 경우 경매건수는 540건이고 매각건수는 185건이다 매각가율은 75%이다.

연립주택과 다세대,빌라의 경매건수는 347건이고 매각건수는 128건이고 매각가율은 79%이다.

대지와 임야, 전답의 경매건수는 1314건이고 매각건수는 374건이다.

각 법원별 매각 통계를 친절하게 설명하고 있으니 매각통계를 참고하기 바란다.

매일 보아야할 경매와 공매 사이트가 있다.

먼저 대법원 경매정보 사이트다. 법원별, 지역별 최근 경매물건을 검색하고 싶을때 대법원경매사이트에서 경매물건 - 물건상세검색에서 법원/담당계에서 법원(예,창원지방법원) 클릭 또는 소재지에서 "경남 창원시"를 입력후 검색 클릭-사건번호-사건내역 최하단이 감정평가서 본후 현황조사거 확인한다.

매각물건내역서는 매각기일 7일전에 확인된다. 경매물건-물건내용-물건상세조회를 클릭하여 확인한다. 3개는 꼭 확인하여야 한다.

대법원 경매정보 사이트내에서 경매법정 매각일자 알고 싶다면 법원 또는 소재지 클릭하여 50건에서 대박물건(찜한 물건-관심등록물건)을 찾자.

한국자산관리공사 온비드와 굿옥션도 좋은 사이트다. 다만 굿옥션은 유료이다.

한국자산관리공사 온비등 공매에 대해서 설명한다.

온비드공매-전체물건검색-처분방식을 매각, 용도를 부동산, 소재지를 선택해서 클릭하고 감정평가서를 본다. 입찰일자를 다음달 월말로 변경후에 검색한다.

물건스피드 검색을 클릭하여 용도별 물건 찾기와 지역별 물건 찾기 클릭하자.

전체메뉴보기 검색해서 홈페이지 오른쪽 상단을 보자.

테마물건에 50%체감물건을 검색하자

온비르-전체물건검색-테마검색-50%체감물건-상세검색-소재지 원하는 지역으로 변경, 단 입찰일자는 다음달 말일로 변경하여 검색하면 2~5배 더 많은 물건이 검색된다.

소액투자(최저입찰가 5백만원이하)로 대박을!

공매 최저입찰가 5백만원 이하 검색하려면 (입찰일자를 다음달 월말로 변경하여 검색) 온비드-전체물건검색-처분방식-매각-최저입찰가-5백만원이하 

여수 임야 5백만원 낙찰 수익이 7억? 양송이 재배목적 소나무 벌목허가 후  소나무 매각.

1강 창원지방법원 진주지원 '살고싶고 가보고 싶은 마을 농촌마늘 100선에 나온 경남 남해군 홍현리(가천 다랭이 마을) 경매 물건 검색방법 - 매각기일을 1년 전부터 현재까지 경공매물건을 검색하여 보자.

다랭이 마을은 실제 한번 가봤는데 경치는 아주 좋다. 관광객으로 상당히 북적이는 마을이다.

2강 추봉도(경남 통영시 한산면 추봉리 소재) 과거 경매물건을 검색하고 낙찰가율을 살펴보자. 대부분 낙찰가율이 100%이상이다. 사량도(통영시 사량면), 욕지도(통영시 욕지면) 등 경공매 물건을 검색하여 보자.

사실 시간이 나면 각종 섬에서 나오는 경공매 물건을 검색하는 일도 좋은 소일 거리가 된다. 나는 시간이 없지만 말이다.

3강 제주도 물건을 검색하여보자.

대법원 법원경매정보에서 제주지방법원 " 인기관심물건" 50건 검색하여 보자. 공매에서 소재지를 제주, 입찰일자를 다음달 월말로 변경 후 최저입찰가 5백만원 이하 검색한다. 

지금 제주도는 황금의 땅이다. 너도 나도 앞다투어 제주로 향한다. 내 주위에도 이미 생활근거지를 제주로 옮긴 사람이 있다. 이를 따라 제주로 생활 근거지를 옮기려는 사람도 있다.

실제 생활이 어떤지는 몰라도 현재 언론상에 보도내용이나 이야기를 들어면 꽤 매력적인 투자임에는 틀림없다.

그냥 제주에 공매 물건중에 최저 입찰가 500만원이나 1000만원이하 검색하여 나오는 물건 중에 괜찮은 물건이 있으면 시간 날때마다 한번 알아보는 것도 재미있을 것 같다. 그러나 경쟁이 너무 쎄기 때문에 낙찰이 될지는 미지수다. 여행삼아 한번쯤 둘러보는 것도 좋을 것 같다.

창원 000임야 응찰을 원하면 위성사진만으로 확인이 어렵다. 다음 지도 위성사진만으로 현장답사를 하면 그 범위를 찾기가 어렵다. 위성사진과 지적도(임야도) 겹치면 경계선을 확실하게 볼 수 있는데 그 방법은 없을까.

랜드맵이라고 사용하면 된다. 유료다. 인터넷에서 랜드맴 검색하여 구입하려면 경남권 전역은 50만원으로 토지이용계획확인서부터 위성사진과 지적도 겹치기까지 확인 가능하다.

부동산의 경매가 재테크의 하나로 급부상했다. 사회적으로 부동산 경매에 관한 교육도 상당히 높아졌다. 경매부동산의 함정에 빠져 부동산 경매 사고 후에 손실을 입는 경우도 상당히 많다. 그래서 경매 물건을 회피하는 경우도 있다. 하지만 철저한 권리분석과 물건분석을 통해서 대박을 칠 수 도 있어 법원 경매부동산의 함정과 그 대처방안은 일반의 꾸준히 관심대상이 되어왔다.

법원 경매물건의 특징은 1차 유찰때마다 최저경매가격이 보통 20~30%씩 저감된다. 매도물건은 항상 경매정보를 제공하고 인터넷사이트 대법원경매 정보와 사설 경매 사이트 등 을 통해서 확인한다. 특히 토지거래허가구역에서의 일반 토지 거래매매는 허가절차가 매우 까다로우나 법원경매는 국토의 걔획 및 이용에 관한 특례에 의거하여 허가절차없이 응찰하여도 되는 큰 이점이 있다. 특례로 되어있다.

과거에는 경매경험도 부족하고 서적도 부족하고 법률도 미비되어 각종 정보를 제대로 얻을 수 없어 실무를 접한 전문가들만이 숙지한 경우가 많아 그들만의 리그가 되었었다만 지금은 그렇지 않다. 경매물건을 취득하려는 일반인들도 경매물거느이 권리분석에 대하여 높은 지식이 요구되어왔다. 현재는 공인중개사 자격이나 민간 자격증인 법률중개사와 경매분석사등 많은 자격증이 있고 이를 토대로 다양한 지식을 습득하여 경매에 뛰어들고 있다. 

특히 등기부상에 나타나지 않는 인수주의 나타나는 권리로서 매각인해 소멸되지 않는 것과 소멸주의, 주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법, 민사집행법, 대법원 판폐등과 관련되 경매에서 주의할 점과 그에 대한 대응방안과 대처방안에 대하여 경공매 사례를 중심으로 실전으로 찾아보고자 한다.

경매진해중인 부동산의 등기부등본, 매각물건명세서, 경매정보지 등에 '대항력 잇는 임차인 있음, 법정지상권 성립여지 있음, 유치권신고 있음, 말소되지 않는 가처분 등기(또는 가등기)있음.예고등기 있음, 대지권 없음, 토지 별도등기 있음' 등과 같은 문구들이 기재되어 있으면 특히 경계를 하고 신중하게 접근하여야 한다. 눈여겨 보아야 한다.

경매가 종결된후 부동산상의 모근 권리는 경매절차의 대원칙인 소멸주의 따라 낙찰에 의한 소유권이전과 함께 그 권리가 소멸됨이 원칙이다. 소멸주의의 기준은 부동산의 등기부등본에서 말소기준권리( 갑구에 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매등기와 을구의 근저당권, 총 5가지 등기)중에서 시간적으로 가장 앞선 등기로서 그 등기를 포함해서 이 이후에 오든 등기가 말소되는 등기이나 약 90%이상은 1번 근저당권이 말소기준등기가 된다.

만약, 부동산 등기부등본에 복잡한 8개의 등기(지상권, 근저당권설정, 환매등기 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매)가 순차적으로 되어 있다고 가정할 경우 말소기준등기에 해당하는 근저당권설정보다 앞서는 지상권만 인수되고 근저당권설정을 포함한 그 이후에 모든 등기는 소멸주의에 의거 모두 말소된다.

유의하여야하는 등기부상에 나타나지 않는 권리로써 대표적인 것으로 대항력있는 임차인의 전세보즈음(주로 1번 근저당권 설정일자 보다 앞서 전입한 임차인)과 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등도 인수주의에 따라 매수인이 인수하여야 하며, 등기부상의 말소기준권리보다 앞서 권리(지상권, 지역권, 전세권, 환매등기, 처분금지가처분등기, 임차권등기, 보전가등기 등)가 있다면 매수인은 인수하여야 한다. 단, 소유권말소 예고등기는 말소기준권리 전,후에 있던 말소되지 않는다. 요약표를 보자.

그리고 다시 주의해야할 것이 있다. 다음과 같다.

농지취득자격증명 미제출, 경공매 절차 이해부족, 대위변제, 세대합가, 경매잔금대출 안된는 경공매, 공유지분 경매, 경매에서의 담보책임, 경매취하취소, 미등기부동산에 대한 강제경매, 영업의 승계, 건축허가변경, 민사집행법과 국세징수법 이해부족, 가장임차인, 인도명령과 명도비용, 권리분석 오류, 매각제외 있는 경매물건, 배당절차 미숙지 등이 있다.

하나하나 전부 중요한 문제로 다 완전히 숙지해야 한다.

단, 아래 3개 및 주택(상가건물)임차권은 말소기준권리보다 후순위라도 잔대금 납부후 말소촉탁 안된다.

(소유권말소)예고등기, (원인무효로 인한 소유권말소) 가처분, 건물 철거 가처분(건물만 경매시 토지소유자가 건물등기부에 가처분등기)

주택임차원, 상가건물 임차권은 잔대금 납부시 말소촉탁되지 안호 4주후 배당표에 의거 경매계장이 등기소에 말소촉탁 의뢰 시 말소(또는 병경등기)된다.

3. 권리분석

권리분석의 핵심은 응찰자가 해당 부동산을 매수한 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 매수인이 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느정도인지를 파악하는 것이다.

4. 권리분석시 우선순위와 유의사항

권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권, 유치권, 저당권, 법정지상권 등 5가지다.

유치권, 관습법상의 분묘기지권, 관습법상의 법정지상권 등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 유의해야 한다. 정말이다. 특히 유치권에 대해서는 별도의 공부가 필요하다. 너무 겁먹지말고.

부동산경매과 관련하여 반드시 알고 있어야하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고, 경매권리분석에서 알아야하는 임차권은 민법상의 등기되 임차권과 더불어 민법의 특별법 주택임대차보호법 세입자의 주책임차권과 상가건물임대차보호법의 상가건물임차권이다.

전세권과 채권적 전세는 구별된다.

나머지는 실제 책을 참고하면된다.

5.특수물건

유치권 신고된, 법정지상권 성립여지 있는, 지분, 건물만 경매, 50%이하 체감된 물건, 대지권미등기 등 자기거주지역 중심으로 특수물건을 검색하여 보자.

경매는 사설 경매사이트만 보면 권리분석이 다 된다는 낙관론자도 있지만 특수물건을 보면 많은 연구가 절실히 필요하다는 것을 느낄수 있다.

현황위치 좌부처남을내에 소재, 주위는 해안인근 순수농촌마을임 소형차량 접근가능하고 대중교통사정은 다소불편하다. 장방형의 토지이고 지면은 북측보다 저지이다. 여차특과는 등고평탄하고 나측으로 소폭의 진입도로가 있다.

참고사항으로는 지상에 목조함석지붕 단층건물이 있고 블록조 스트레지붕 단층건물이 있다.

현황위치는 임호초등학교 남동측에 위치하고 있고, 부근은 대단위아파트지대이고 학교로 형성되어있다. 그만하자.