부동산정책연구 - 미분양아파트 대책

김준영 임동진 저

국내 주택시장은 민간건설업체들 간의 과다한 경쟁과 토지가격의 상승에 힘입어 2009년 3월에는 미분양아파트가 역대 최고의 적체율을 보였다. 특히 대구시의 경우 미분양아파트 대부분이 약성 미분양인 준공 후 미분양과 대형면적의 미분양으로 근본적인 대책마련이 시급한 실정이다. 이에 본 연구는 대구시 미분양아파트 적체요인이 주택시장동향에 미치는 영향을 분석함으로써 지역주택시장이 앞으로 나아가야 할 방향을 제시하고자 하였다. 연구의 기초자료를 수집하는 과정에서 기존에 정형화 되어 있는 시장 경제변수를 활용하지 않고 주택시장에서 실무장의 의견을 직접 수렴한 설문조사를 실시하였는데 먼저 선행연구를 통하여 미분양 적체를 유발하는 요인을 찾아 12개 변수를 설정하고, 미분양 적체 완화시점에 형성되고 있는 주택시장동향을 10개변수로 설정하여 구조방정식모형을 활용한 확인적 요인분석을 통해 최종연구모델을 구축하였다.

통계분석결과, 미분양 적체의 정책적인 요인은 미분양 적체가 완화되면서 새롭게 형성되는 시장동향과 정책동향에 통계적 유의수준하에서 정의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한, 미분양 적체의 공급적인 요인도 적체가 완화되면서 새롭게 형성되는 시장동향과 정책동향에 정의 방향으로 미치는 것으로 나타났다.

가설검증에 사용된 측정변수의 내용을 바탕으로 구체적으로 서술해보면 다음과 같다.

첫째, 수도권 중심의 편향정책, 부동산세금 규제정책, 택지수요예측의 실패와 같은 정부의 정책요인들이 미분양아파트의 적체를 유발하였고 이로 인하여 건설업체의 도산에 따란 금융시장의 불황으로 매매차익의 기대심리가 떨어지고 전세가격이 상승하면서 월세시장으로의 이동이 불가피하게 되었다. 둘째, 이러한 정부 정책의 실패요인들은 대출자금의 실효성을 떨어뜨리고 민간아파트분양에만 의존했던 일률적인 공급 방안으로 인해 주택 시장가격이 안정을 찾기 어렵게 되었다. 셋째, 비수도권지역으로 편중된 공급물량, 건설업체간 과다경쟁으로 솟아진 초과물량, 최근 인구추세를 반영하지 않는 중대형면적위주의 공급요인들도 미분양아파트가 적체되는데 원인으로 작용하였다. 결국 건설업체의 도산과 금융불황으로 매매시장은 거래를 찾기 힘들 정도의 극심한 침체국면을 맞게 되었다. 넷째, 이러한 공급측면에서의 실패요인들은 임대시장의 수요를 위축시켜 주거생활의 형평성까지 잃게 했다. 종합적으로 요인해보면, 미분양아파트의 적체요인은 시간이 흘러 적체가 완화되더라도 주택시장에 형성된 시장동향과 정부 정책동향에 계속적인 영향을 미치고 있음을 확인할수있었다.

본연구는 기존연구가 지니고 있던 거시적 시장경제변수만을 활용한 한계점을 보완하기 위하여 아파트거래실무자의 의견을 직접 수렴하는 설문조사를 통해 미시적인 측면의 접근을 시도하였다. 또한 미분양아파트 적체현상을 유발하는 요인들 간의 상관관계 분석에 그치지 않고 적체가 완환된 후 지역주택시장에 미칠 수 있는 요인들간의 상관관계 분석에 그치지않고 적체가 완화된 후 지역주택시장에 미칠 수 있는 영향까지 폭 넓게 분석하였다. 그러나 미분양아파트 적체요인을 분석함에 있어서 수요적인 측면의 요인들을 고려하지 못했고, 조사대상지역인 대구시를 하위지역별로 세분화하여 분석하지 못한 한계점을 지니고 있다. 향후 이러한 점을 보완할 수 있다면 관련분야에서 보다 폭넓은 연구가 가능할 수있을 것이다.

본 연구에서 도출된 결과를 바탕으로 국가 또는 지역 주택정책에 시사점을 제시해보면 다음과 같다. 첫째, 최근 인구추세의 흐름상 아파트의 유효면적이 현격히 줄어들고 있다. 독거노인,무자녀가구,독신율 증가와 같은 생활문화가 만들어낸 변화가 원인이었는데, 현재 신규주택공급이 대부분을 차지하는 민간에서 이러한 시대적 흐름에 동참할 수 있도록 관계기관의 적극적인 홍보와 노력이 필요하다.

둘째, 신규분양아파트의 가격 상승으로 인해 주거비 부담이 훨씬 가중되고 있다. 건설자재비의 경우 국제여건에 따라 달라질 수 있지만, 토지가격의 경우 지자체에서 개입할 수있는 권한을 충분히 가지고 있다. 이론적 배경에서 보았듯이 각종 개발 사업으로 인해 토지보상금 지급이 높아질수록 토지가격은 급등현상을 보였는데 최소한 국가와 지자체가 주도하는 개발만이라도 장기적인 계획 하에서 단계적인 사업추진이 필요하다.

셋째, 미분양아파트 적체가 완화되기 시작하면서 전세가격은 매매가격이 상승보다 훨씬 높은 상승세를 보이고 있으며 여기에 물량 부족현상까지 더해지면서 월세 시장으로의 이동이 불가피해질 것으로 예상된다. 결국 임차인의 심리적 불안감이 더욱 커질 수밖에 없는데, 사실 임대시장의 9할을 민간에 의존하고 있는 상황에서 현재 시장 중인 근로자 전세자금 대출을 통한 이자감면 혜택과 주택임대차보호법을 통해 보장되는 대항력이나 우선변제권만으로는 임차인의 불안요소를 근본적으로 해결할수없다. 무엇보다 현실적인 대책방안이 필요한데, 이를테면 개인소득의 일정비율 이상을 임대료로 지출할 경우 임대료이 일부를 보조하주는 주거비지원 방안이나 임대차의 최소 법정기간을 늘려 잦은 이동으로부터 임차인을 보호할수있는 제도적인 안정장치가 필요하다. 또한 임대인에게도 건물이 오래되거나 자연재해로부터 물리적인 손해를 입었을 경우 국가로부터 유지수선비를 지원받을수있는 방안도 강구할 필요가 있다.

넷째, 민간 건설업체 위주의 주택정책이 공고임대시장의 미래를 차츰 불투명하게 만들고 있다. 주택공급자체를 민간업체에서 분양하는 신규아파트에만 의존하게 되면서부터 건설업체간의 과다경쟁을 불러 일으켰고, 이로 인해 국민소득수준에 비해 지나치게 높은 주거환경이 지역에 조성되고 있다. 결국 이러한 풍토는 상대적으로 공고임대주택과 질적인 격차를 더욱 심화시킴으로써, 공공임대문화 정착에 걸림돌로 작용하고 있다. 현재 국가에서 지원되고 있는 10년 이상의 장기임대주택의 경우 계획단계만 수년째인 주택들이 허다 할 정도로 보급률이 현격히 떨어져 있다. 게다가 보급되는 임대아파트의 질적 수준이 주변 주거환경과 많은 차이를 보이고 있는 이유로 지역적으로 격리현상의 조짐마저 보이고 있다. 단순히 해외 선진사례를 쫗아가는 것 보다는 기존 민간분양아파트와 적절한 주거수준의 조화를 이룰 수 있는 양질의 공고임대주택 보급이 필요하다.

다섯째, 대구시 미분양아파트의 적체요인은 정부의 택지수요예측실패로 대형면적 주택이 과다하게 공급되고 악성미분양인 준공 후 미분양이 증가하는 것에 기인하고 있었다. 한마디로 시장의 현실을 정확하게 파악하지 못했던 일률적인 주택공급방안이 문제였는데, 정작 정부에선 건설자금의 지원만 우선순위에 두고 있을 뿐 이렇다할 실무적인 대책방안을 내놓지 못하고 있다. 현재 국내에서 시행중인 주택관련 지표들만 보더라도, 미분양현황, 주택보급률, 자가보유율, 주택인허가실적 등과 같은 양적지표가 주를 이루고 있으며, 연소득대비 주택가격비, 주택구입가격대비 대출금액비율과 같은 금융관련 지표들은 비교적 다양하게 구축된 반면, 지역별로 주택 수요의 특성을 면밀히 바영한 연관지표를 찾아보기가 어렵다. 우리나라의 인구주택 총 조사격인 미국주택조사의 경우, 응답자가 현거주지를 선택한 이유를 묻는 설문에서부터 주거지 인근의 방치된 쓰레기 유무를 확인하는 설문까지 거주자의 소소한 일상까지 놓치지 않고 조사에 반영하고 있으며, 특히 소득수준에 비해 주거비 부담이 구체적으로 어느 정도인가를 파악하는 거주비용항목까지 설문에 포함하여 체계적인 조사가 이뤄지고 있다. 국내에도 지역의 수요특성을 면밀히 파악하고 사장현실을 제대로 반영할수있는 주택관련 수요지표의 마련이 시급하다.