26. 임의경매와 강제경매의 비율 법원행정처에 의하면 2003년 경매신청 건수 중 담보권 실행을 위한 임의경매가 77%이고 채권자의 집행권원으로 진해하는 강제경매(판결문, 공정증서, 지급명령, 화해조서)가 23%이었다. 27. 경매시장의 흐름은 낙찰가율, 입찰 경쟁률, 낙찰률로 파악하라. ① 낙찰가율은 최초 감정가격을 낙찰가격으로 나눈 비율로, 아파트의 낙찰가율이 연립이나 다세대보다 높다. ② 입찰경쟁률은 경기가 침체되면, 낙찰가율보다 입찰경쟁률이 먼저 떨어지고 후에 낙찰가율이 떨어진다. ③ 낙찰률은 경매당일 입찰에 부쳐진 전체 물건 중에서 실제로 매각된 비율로 낙찰률이 40%이상이면 과열시장으로 볼 수 있고, 20%대이면 위축된 시장으로 볼 수 있다. 그리고 신규 유입물건의 수를 가지고도 경기를 알 수..
17. 낙찰자가 인수해야 할 권리 말소기준권리를 중심으로 그 보다 먼저 등기되어 있는 권리들(지상권, 지역권, 전세권 등의 용익물권, 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, (가)압류 등이 이에 해당한다)은 낙찰로 인해 해당 부동산의 소유권이 이전되었어도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 인수(부담)해야 한다. 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 '항상'인수하는 권리로는 예고등기, 유치권, 법정지상권 등 세 가지가 있다.이들 세가지 권리는 말소기준권리보다 선,후인지를 불문하고 낙찰자가 언제나 인수하게 되는 것이다. 예고등란 등기원인이 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경우에 이를 제3자에게 알리고 경고하기 위해 법원이 직권으로 촉탁 행위하는 등기를 말한다(부동산등기법 제39..
9. 법인소유부동산은 쳐다보지도 마라 학교법인이나 사회복지법인, 각종장학재단의 부동산이 경매에 나왔을때에는 반드시 해당주무 관청의 허가서가 첨부되어 있는가를 확인하여야 한다. 만일 허가서가 첨부되어 있지 않다면 낙찰을 받아도 소유권이전으 효력이 없다. 왜냐하면 사회복지법인의 기본재산을 매각하거나 담보 제공시에는 반드시 주무관청의 허가를 받아야 한다는 법규(사립학교법 시행령 제12조)를 위반한 경우 소유권이전은 효력이 없다는 것이 법원 판결의 요지이다. 왜냐하면 그 등기는 적법한 원인을 결여한 등기로서 낙찰자는 소유권을 잃게 된다. 그러나 유치원의 경우는 두 가지로 나누어서 판단하여야 한다.현재 운영되고 있는 유치원 중에서 상당수는 교육청의 유치원 설립인가를 받지 않고서 운영하는 유치원이 있는데 이름만 유..
4. 경매절차 첫째, 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일이내 결정)이 된다. 그러나 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 경매절차는 더 이상 진행되지 않는다. 둘째, 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기(이 제도는 민사 집행법에서 새로이 도입한 제도로 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전이다)를 결정하고 이를 공고한다.현행 민사집행법에서는 배덩요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 부터 1주일 내에 결정하되 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 셋째, 경매부동산의 매각을 준비하는 단계로 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감..
8) 상가 상가 투자의 큰 매력은 요즈음과 같은 저금리 상태에서는 은행이하보다 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점이다.그러나 아쉽게도 경매시장에 나오는 물건들 중에서 상가물건이 가장 적고 신규 유입이 적은 편이다. 또 경기가 나빠지면 상가물건이 경매로 많이 나올 것으로 기대하는데 사실은 그렇지도 않은 편이다.대체로 경매에 나온 상가는 장사가 안되어 죽어 있는 상가가 의외로 많다. 권리금을 조사하여 보면 상권을 알 수 있다. 죽어있는 상가를 싸게 낙찰 받아서 되살려 보자는 생각은 아예 생각하지 말아야한다. 상권은 입지가 중요하므로 개별적인 요인보다 지역적인 개념으로 살펴보아야 한다. 그리고, 대형상가는 입주자들이 수백 명이나 되어 상가보증금과 권리금을 날릴 세입자들의 조직적인 반발이 있으므로 명도에 많은 ..