4. 경매절차 첫째, 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일이내 결정)이 된다. 그러나 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 경매절차는 더 이상 진행되지 않는다. 둘째, 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기(이 제도는 민사 집행법에서 새로이 도입한 제도로 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전이다)를 결정하고 이를 공고한다.현행 민사집행법에서는 배덩요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 부터 1주일 내에 결정하되 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 셋째, 경매부동산의 매각을 준비하는 단계로 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감..
8) 상가 상가 투자의 큰 매력은 요즈음과 같은 저금리 상태에서는 은행이하보다 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점이다.그러나 아쉽게도 경매시장에 나오는 물건들 중에서 상가물건이 가장 적고 신규 유입이 적은 편이다. 또 경기가 나빠지면 상가물건이 경매로 많이 나올 것으로 기대하는데 사실은 그렇지도 않은 편이다.대체로 경매에 나온 상가는 장사가 안되어 죽어 있는 상가가 의외로 많다. 권리금을 조사하여 보면 상권을 알 수 있다. 죽어있는 상가를 싸게 낙찰 받아서 되살려 보자는 생각은 아예 생각하지 말아야한다. 상권은 입지가 중요하므로 개별적인 요인보다 지역적인 개념으로 살펴보아야 한다. 그리고, 대형상가는 입주자들이 수백 명이나 되어 상가보증금과 권리금을 날릴 세입자들의 조직적인 반발이 있으므로 명도에 많은 ..
예를 들어, 토지근저당 설정일이 2000년 2월 10일이고 건물근저당 설정일이 2002년 5월 15일인 경우에 임차인 갑이 보증금 4000만원을 2001년 6월 16일 전입신고를 했다면 임차인 갑은 경락자인 매수자에게 대항력이 있다. 왜냐하면 민법 제99조 1항에 토지와 정착물은 별개의 부동산이므로 우리가 판단하는 것은 토지 임대차상의 대항력을 따지는 것이 아니고, 주택임대차상의 대항력을 따지는 것이기 때문이다. 비록 임차인 갑은 토지근저당 설정일 보다는 늦더라도 건물근저당 설정일보다는 빠르므로 대항력이 있는 임차인이 된다. 따라서 매수자가 보증금을 인수하여야 한다. 그래서 이러한 단독이나 다가구주택을 낙찰 받으려면 중요한 것은 임대차관계를 파악하는 것이 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본..
부동산경매의 물건조사분석론 1. 물건분석의 중요성 경매는 이미 변제기가 도래한 채무에 대해서 채무자가 채무변제의 의무를 이해하지 아니할 때 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무자(또는 보증인) 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관업이 강제로 관할법원에 요청하는 것이다. 이러한 경매에느 임의경매와 강제경매가 있는데, 임의경매는 저당권 등의 담보물권에 기해 신청하는 것으로, 강제경매와는 달리 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 업이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다. 그러나, 강제경매는 부동산소유자를 채무자(연대보증인. 일반보증인 포함)로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행근원(확정판결. 집행력 있는 공증증서 등)에 기해 신청하는 경매를 말한다. 그런데 2005년 8.31부동산대책 ..