40. 감정평가서에서 가격보다 더 중요한 것은 가격시점이다.부동산가격은 항상 변화의 과정에 있으므로 '가격시점;의 파악이 중요하다. 대부분의 투자가들은 감정서에 표시되어 잇는 가격에만 신경을 쓰지, 정작 가격시점에는 별 신경을 쓰지 않는 경향이 있다. 그러나 경매로 나온 물건들 중에는 경매절차 등의 연기 등의 사유로 감정을 한지가 상당히 오래된 물건들이 의외로 많이 있다. 감정을 한지가 1년이 이상이 지났다면 시세와는 상당한 차이를 보일 수 있다.그러나 오래 전의 가격시점의 물건이라고 해서 항상 좋은 것만은 아니다.부종산관련정책 등 환경의 변화로 인하여 오히려 반대일 수도 있기 때문이다.2003년 '10.29 대책'이나 2005년 '8.31대책'은 부동산가격에 큰 영향을 주얶기 때문이다.경매투자로 돈을 ..
35. 권리금의 성격경매대상부동산을 매수하는데 있어서 상가의 권리금이 많은 부동산이 투자가치가 많고, 재임대를 하는 경우 오히려 명도에 도움이 될수도 있다. 그리고, 이러한 권리금은 임대인이 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행으로 되어있다. 즉, 통상적으로 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에게는 지급을 청구할 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 인정한다고 기재했다 하더라도, 임대차 종료시에 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 다만 임차인이 후에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 용인한 것으로 볼수 있고, 또한 임대인이 정당한 이유없이 명도를..
31. 법정지상권이 있는 토지의 경매에서 고수익 포인트 법정지상권이 성립된다 하여도 건물 소유자는 토지소유자에게 지료를 지급해야하기 때문에 토지만을 싸게 매수하면 자룔를 통한 수익이 보장된다. 그리고, 지료의 감정은 낙찰가가 아닌 시세를 기준(대법원 판례에 의하면 감정가격의 연 6~7%)으로 하므로 시세보다 현저히 싸게 살 수 있다면, 요즈음과 같은 저금리에는 투자를 고려할 수 있다. 그러나 리스크 줄이기 위해서는 법정지상권이 인정된 토지 위에 있는 건물에 대한 가치평가를 먼저 하는 것이 좋다. 이러한 법정지상권의 조건은 다음과 같다.민법 제366조(법정지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나,..
26. 임의경매와 강제경매의 비율 법원행정처에 의하면 2003년 경매신청 건수 중 담보권 실행을 위한 임의경매가 77%이고 채권자의 집행권원으로 진해하는 강제경매(판결문, 공정증서, 지급명령, 화해조서)가 23%이었다. 27. 경매시장의 흐름은 낙찰가율, 입찰 경쟁률, 낙찰률로 파악하라. ① 낙찰가율은 최초 감정가격을 낙찰가격으로 나눈 비율로, 아파트의 낙찰가율이 연립이나 다세대보다 높다. ② 입찰경쟁률은 경기가 침체되면, 낙찰가율보다 입찰경쟁률이 먼저 떨어지고 후에 낙찰가율이 떨어진다. ③ 낙찰률은 경매당일 입찰에 부쳐진 전체 물건 중에서 실제로 매각된 비율로 낙찰률이 40%이상이면 과열시장으로 볼 수 있고, 20%대이면 위축된 시장으로 볼 수 있다. 그리고 신규 유입물건의 수를 가지고도 경기를 알 수..
17. 낙찰자가 인수해야 할 권리 말소기준권리를 중심으로 그 보다 먼저 등기되어 있는 권리들(지상권, 지역권, 전세권 등의 용익물권, 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, (가)압류 등이 이에 해당한다)은 낙찰로 인해 해당 부동산의 소유권이 이전되었어도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 인수(부담)해야 한다. 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 '항상'인수하는 권리로는 예고등기, 유치권, 법정지상권 등 세 가지가 있다.이들 세가지 권리는 말소기준권리보다 선,후인지를 불문하고 낙찰자가 언제나 인수하게 되는 것이다. 예고등란 등기원인이 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 경우에 이를 제3자에게 알리고 경고하기 위해 법원이 직권으로 촉탁 행위하는 등기를 말한다(부동산등기법 제39..
9. 법인소유부동산은 쳐다보지도 마라 학교법인이나 사회복지법인, 각종장학재단의 부동산이 경매에 나왔을때에는 반드시 해당주무 관청의 허가서가 첨부되어 있는가를 확인하여야 한다. 만일 허가서가 첨부되어 있지 않다면 낙찰을 받아도 소유권이전으 효력이 없다. 왜냐하면 사회복지법인의 기본재산을 매각하거나 담보 제공시에는 반드시 주무관청의 허가를 받아야 한다는 법규(사립학교법 시행령 제12조)를 위반한 경우 소유권이전은 효력이 없다는 것이 법원 판결의 요지이다. 왜냐하면 그 등기는 적법한 원인을 결여한 등기로서 낙찰자는 소유권을 잃게 된다. 그러나 유치원의 경우는 두 가지로 나누어서 판단하여야 한다.현재 운영되고 있는 유치원 중에서 상당수는 교육청의 유치원 설립인가를 받지 않고서 운영하는 유치원이 있는데 이름만 유..
4. 경매절차 첫째, 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일이내 결정)이 된다. 그러나 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 경매절차는 더 이상 진행되지 않는다. 둘째, 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기(이 제도는 민사 집행법에서 새로이 도입한 제도로 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전이다)를 결정하고 이를 공고한다.현행 민사집행법에서는 배덩요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 부터 1주일 내에 결정하되 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 셋째, 경매부동산의 매각을 준비하는 단계로 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감..
8) 상가 상가 투자의 큰 매력은 요즈음과 같은 저금리 상태에서는 은행이하보다 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점이다.그러나 아쉽게도 경매시장에 나오는 물건들 중에서 상가물건이 가장 적고 신규 유입이 적은 편이다. 또 경기가 나빠지면 상가물건이 경매로 많이 나올 것으로 기대하는데 사실은 그렇지도 않은 편이다.대체로 경매에 나온 상가는 장사가 안되어 죽어 있는 상가가 의외로 많다. 권리금을 조사하여 보면 상권을 알 수 있다. 죽어있는 상가를 싸게 낙찰 받아서 되살려 보자는 생각은 아예 생각하지 말아야한다. 상권은 입지가 중요하므로 개별적인 요인보다 지역적인 개념으로 살펴보아야 한다. 그리고, 대형상가는 입주자들이 수백 명이나 되어 상가보증금과 권리금을 날릴 세입자들의 조직적인 반발이 있으므로 명도에 많은 ..
예를 들어, 토지근저당 설정일이 2000년 2월 10일이고 건물근저당 설정일이 2002년 5월 15일인 경우에 임차인 갑이 보증금 4000만원을 2001년 6월 16일 전입신고를 했다면 임차인 갑은 경락자인 매수자에게 대항력이 있다. 왜냐하면 민법 제99조 1항에 토지와 정착물은 별개의 부동산이므로 우리가 판단하는 것은 토지 임대차상의 대항력을 따지는 것이 아니고, 주택임대차상의 대항력을 따지는 것이기 때문이다. 비록 임차인 갑은 토지근저당 설정일 보다는 늦더라도 건물근저당 설정일보다는 빠르므로 대항력이 있는 임차인이 된다. 따라서 매수자가 보증금을 인수하여야 한다. 그래서 이러한 단독이나 다가구주택을 낙찰 받으려면 중요한 것은 임대차관계를 파악하는 것이 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본..
부동산경매의 물건조사분석론 1. 물건분석의 중요성 경매는 이미 변제기가 도래한 채무에 대해서 채무자가 채무변제의 의무를 이해하지 아니할 때 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무자(또는 보증인) 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관업이 강제로 관할법원에 요청하는 것이다. 이러한 경매에느 임의경매와 강제경매가 있는데, 임의경매는 저당권 등의 담보물권에 기해 신청하는 것으로, 강제경매와는 달리 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 업이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다. 그러나, 강제경매는 부동산소유자를 채무자(연대보증인. 일반보증인 포함)로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행근원(확정판결. 집행력 있는 공증증서 등)에 기해 신청하는 경매를 말한다. 그런데 2005년 8.31부동산대책 ..