40. 감정평가서에서 가격보다 더 중요한 것은 가격시점이다.부동산가격은 항상 변화의 과정에 있으므로 '가격시점;의 파악이 중요하다. 대부분의 투자가들은 감정서에 표시되어 잇는 가격에만 신경을 쓰지, 정작 가격시점에는 별 신경을 쓰지 않는 경향이 있다. 그러나 경매로 나온 물건들 중에는 경매절차 등의 연기 등의 사유로 감정을 한지가 상당히 오래된 물건들이 의외로 많이 있다. 감정을 한지가 1년이 이상이 지났다면 시세와는 상당한 차이를 보일 수 있다.그러나 오래 전의 가격시점의 물건이라고 해서 항상 좋은 것만은 아니다.부종산관련정책 등 환경의 변화로 인하여 오히려 반대일 수도 있기 때문이다.2003년 '10.29 대책'이나 2005년 '8.31대책'은 부동산가격에 큰 영향을 주얶기 때문이다.경매투자로 돈을 ..
38. 실버타운(시니어타운)의 투자실버타운은 중장기적으로는 투자가치가 밝은 종목이다.우리나라의 60세 이상의 노령인구는 1999년에 전체 인구의 7%를 넘어 이미 고령화사회로 진입했고, 2019년에는 14%인 고령사회로, 2026년에는 20%인 초 고령사회에 이를 것으로 예상되어 OECD국가들 중에서 진입속도가 가장 빠른 것으로 나타났다. 통계청에 따르면 2025년에는 생산가능 인구(15세~64세) 8.2명이 65세 이상 노인 1명을 부양하지만, 2030년에는 2.8명이 1명을 부양해야 하는 것으로 전망되고, 2020년 즈음에는 노인숫자가 어린이 숫자를 추월할 것으로 예상되어 노인 문제에 대한 대비가 심각한 수준이다. 이웃 일본의 경우 실버산업의 시장규모가 2003년에 70조엔을 돌파한 사실을 감안하면 ..
35. 권리금의 성격경매대상부동산을 매수하는데 있어서 상가의 권리금이 많은 부동산이 투자가치가 많고, 재임대를 하는 경우 오히려 명도에 도움이 될수도 있다. 그리고, 이러한 권리금은 임대인이 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행으로 되어있다. 즉, 통상적으로 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에게는 지급을 청구할 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 따라서 임대차계약서에 모든 권리금을 인정한다고 기재했다 하더라도, 임대차 종료시에 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것이라고 볼 수 없다. 다만 임차인이 후에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 용인한 것으로 볼수 있고, 또한 임대인이 정당한 이유없이 명도를..
31. 법정지상권이 있는 토지의 경매에서 고수익 포인트 법정지상권이 성립된다 하여도 건물 소유자는 토지소유자에게 지료를 지급해야하기 때문에 토지만을 싸게 매수하면 자룔를 통한 수익이 보장된다. 그리고, 지료의 감정은 낙찰가가 아닌 시세를 기준(대법원 판례에 의하면 감정가격의 연 6~7%)으로 하므로 시세보다 현저히 싸게 살 수 있다면, 요즈음과 같은 저금리에는 투자를 고려할 수 있다. 그러나 리스크 줄이기 위해서는 법정지상권이 인정된 토지 위에 있는 건물에 대한 가치평가를 먼저 하는 것이 좋다. 이러한 법정지상권의 조건은 다음과 같다.민법 제366조(법정지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나,..
26. 임의경매와 강제경매의 비율 법원행정처에 의하면 2003년 경매신청 건수 중 담보권 실행을 위한 임의경매가 77%이고 채권자의 집행권원으로 진해하는 강제경매(판결문, 공정증서, 지급명령, 화해조서)가 23%이었다. 27. 경매시장의 흐름은 낙찰가율, 입찰 경쟁률, 낙찰률로 파악하라. ① 낙찰가율은 최초 감정가격을 낙찰가격으로 나눈 비율로, 아파트의 낙찰가율이 연립이나 다세대보다 높다. ② 입찰경쟁률은 경기가 침체되면, 낙찰가율보다 입찰경쟁률이 먼저 떨어지고 후에 낙찰가율이 떨어진다. ③ 낙찰률은 경매당일 입찰에 부쳐진 전체 물건 중에서 실제로 매각된 비율로 낙찰률이 40%이상이면 과열시장으로 볼 수 있고, 20%대이면 위축된 시장으로 볼 수 있다. 그리고 신규 유입물건의 수를 가지고도 경기를 알 수..